一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。) 三、判断题2. 商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资,无论何种类型的房地产投资,其目的都是为了营利。
对 错
B
[解析] 保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。
3. 某居民购买了一套二手房用于出租,其房地产投资的形式属于间接投资。
对 错
B
[解析] 置业投资也属于直接投资,间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
6. 土地储备范围包括集体土地中的宅基地、依法收回的国有土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地等。
对 错
B
[解析] 土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。
8. 宣传是一种十分有效的信息传播方式,是公司用来对目标顾客和公众进行直接说服性沟通的五种主要工具之一。
对 错
B
[解析] 广告是一种十分有效的信息传播方式,是公司用来对目标顾客和公众进行直接说服性沟通的五种主要工具之一。
9. 进行房地产市场调研需要收集大量的资料,市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。
对 错
A
[解析] 市场调查人员开始时总是先收集二手资料,以判断问题是否部分或全部解决了,不再需要去收集成本很高的一手资料。
10. 在名义利率不变时,计息次数越多,实际利率越大。
对 错
A
[解析] 运用公式
,在名义利率r不变时,m越大,实际利率i就越大。
11. 全部投资的内部收益率考虑了还本付息对现金流的影响。
对 错
B
[解析] 全部投资的内部收益率不考虑了还本付息对现金流的影响,自有资金的内部收益率才考虑还本付息对现金流的影响。
12. 盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态,也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。
对 错
A
[解析] 房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
13. 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是设备租赁。
对 错
B
[解析] 租赁融资在房地产领域的应用,主要是采用回租租赁或售后回租模式。
14. 以抵押贷款方式向土地储备机构发放,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。
对 错
A
[解析] 值得注意的是,财政部要求各地从2016年1月1日起,不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款,但教材第九章相关内容并没有删除。在实际操作中,土地储备资金转向地方政府债券。
15. 基础租金是业主获取的、与租户营业额相关的一个最低收入。
对 错
B
[解析] 基础租金又称最低租金,是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。
四、计算题(共共20分。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位)1. 某家庭拟购买一套住宅,单价为3000元/m
2,该家庭月收入6000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押贷款,贷款年利率为6%,按年计息,抵押贷款价值比例最大为80%,问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?
设根据该家庭的支付能力最多可以购买xm
2的住宅,运用公式
其中A=6000×30%×12=21600(元/m
2),i=6%,P=3000×80%,n=15年,代入上式,可得
2. 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营,合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元,其余投资利用银行贷款,年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始,15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较,确定该项投资的最低期望收益率为8%,有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表3,并用现金流法,分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。
(1)写字楼购买总价:1亿元
(2)投资者投入的资本金:4000万元
(3)抵押贷款金额:6000万元
(4)抵押贷款年还本付息额:
(5)列表计算
(6)全部投资财务净现值
因为FNPV=210.20>0,因此该项目从全投资的角度看可行。
(7)资本金财务净现值
因为FNPV
E=1184.46>0,因此该项目从自有资金投资的角度看可行。