一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)16. 某房地产投资项目的目标收益率为8%,未来3年的净收益分别为100万元,150万元和80万元,与之相当的年等额净收益为______万元。
- A.110.00
- B.110.47
- C.119.45
- D.172.63
A B C D
B
[解析] 根据公式
,未来3年净收益的现值P=100/(1+8%)+150/(1+8%)
2+80/(1-8%)
3=284.7万元;与之相当的年等额净收益A=P(A/P,8%,3)=284.7×(1+8%)
3×8%/[(1+8%)
3-1]=110.47万元。
二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。) 三、判断题1. 以固定租金方式出租物业时,租期越长,承租人所承担的通货膨胀风险越小。
对 错
A
[解析] 以固定租金方式出租物业的租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降,按长期固定租金方式出租所拥有的物业的投资者,实际上承担了本来应由承租人承担的风险。
2. 房地产开发企业通过给业主提供优质的物业服务,以赢得市场口碑,并以此参与市场竞争,该企业在市场定位中采用服务差别化战略。
对 错
A
[解析] 服务差别化战略是指目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上,市场差别化就越容易实现。
3. 移动平均法是一种比较简单的平均法,更为有效的市场趋势分析方法。
对 错
B
[解析] 移动平均法是一种比较简单的平均方法,是一种比简单平均法更有效地预测方法,比它更为有效的市场趋势分析法还有加权移动平均法、指数平滑法和相关分析法。
4. 从投资的角度看,资金的增值特性使其具有时间价值。
对 错
A
[解析] 资金增值是指随着时间的推移,资金的价值会增加。在市场经济条件下,资金伴随着生产与交换的进行不断运动,生产与交换活动会给投资者带来利润,表现为资金的增值。从投资者的角度来看,自己的增值特性使其具有时间价值。
5. 一般将合理空置率或长期均衡空置率作为房地产市场自然周期中的平衡点。
对 错
A
[解析] 不论供给是短缺还是过剩,需求是超过还是少于现存的供给数量,市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给的角度来说,在这个平衡点上允许有一定数量的空置),尽管不能精确地确定平衡点的位置,但研究表明,从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理控制率或结构空置率),就是房地产市场自然周期中的平衡点。
6. 经营性房地产开发用地出让条件中,若要求土地获得者配建公共租赁住房提供给政府,对土地获得者来说,这部分配建费用实际上属于土地费用。
对 错
A
[解析] 政府出让经营性用地的国有土地使用权时,往往还附加一些受让条件,例如配建一定比例的保障性住房(包括经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房和廉租住房等)或其他配套用房及设施,对这种配建的房屋或设施,政府可能以事先规定的价格回购,或者由开发商无偿提供给政府或相关单位。此时开发商除了要支付土地出让价款外,还要分担配建房屋的部分或全部成本。这部分附加成本虽然可记入后续的房屋开发费,但实际上属于开发商的土地费用支出。
7. 在房地产投资项目的不确定性分析中,概率分析的不足,可以通过盈亏平衡分析去弥补。
对 错
B
[解析] 概率分析的目的是就项目面临的主要风险因素的变化对项目财务评价指标的影响程度进行定量研究,以及对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定量分析。在房地产投资项目的不确定性分析中盈亏平衡分析的不足,可以通过概率分析去弥补。
8. 项目投资现金流量表和利润表都是用于计算房地产项目财务盈利能力的报表。
对 错
A
[解析] 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年、季度、月)的现金流入和现金流出,用以计算各项动态和静态评价指标,进行项目财务盈利能力分析。利润表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。
9. 房地产开发项目盈亏分析,是以风险因素的临界值组合来显示房地产项目风险程度。
对 错
A
[解析] 房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
10. 在资金等效值计算的过程中,把资金运动起点时的金额称为现值。把资金运动结束时的金额称为终值。
对 错
B
[解析] 通常情况下,在资金等效值计算的过程中,人们把资金运动起点时的金额称为现值,把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。
11. 通过投资区域和物业类型的组合投资,可以有效降低房地产开发投资的利率风险。
对 错
B
[解析] 时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资,这样才能在获得最大投资收益的同时把风险降到最低限度。而利率风险是系统风险,是无法在投资组合内部被分散、抵消的一部分风险。
12. 认知价值定价法是指房地产开发企业根据自身对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
对 错
B
[解析] 认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知,而不是生产者或销售者的成本。他们利用市场营销组合中的非价格变量,在购买者心目中确立认知价值,并要求所制定的价格必须符合认知价值。
13. 差额投资内部收益率是指两个投资方案财务内部收益率之差。
对 错
B
[解析] 差额投资内部收益率,是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。
14. 商业房地产的售后回租属于权益融资方式。
对 错
B
[解析] 租赁融资在房地产领域的应用,主要是采用回租租赁或售后回租模式,即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下,通过将房地产产权出售给投资者,再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险,分享房地产投资活动形成的收益。
15. 某房地产开发企业通过给业主提供优质的物业服务以赢得市场口碑,并以此参与市场竞争,该企业在市场上定位中采用了服务差别化战略。
对 错
A
[解析] 服务差别化战略,是指向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上,市场差别化就越容易实现。
四、计算题(每题10分,共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式。)1. 甲企业在2017年6月1日,购买一宗土地面积为30亩,土地使用期限40年,规划建筑面积为7万平方米的商业用地,获得土地一年投入后停工,乙企业2019年5月31日购买此项目,预计2年建设期,后期建设费用:第1年3000元/m
2,第2年1000元/m
2,建成后出租,每年净租金收入为8500万元,假设收益发生在年初,乙企业基准收益率10%,不考虑其他因素。
【问题】 求此地的最高售价。
设土地售价为V元:
(1)现金流入
租赁期内的净收益于租赁期初的折现值为=8500×(P/A,10%,36)=82250.32(万元)
(2)现金流出
①第一年初购买土地费用V;
②第一年末建设投资=3000×7=21000(万元)。
③第二年末建设投资=1000×7=7000(万元)。
净现值合计为0时,此地的售价最高:
82250.32÷(1+10%)2-V-21000÷(1+10%)-7000÷(1+10%)2=0
则V=43099.44(万元)。
2. 某宗挂牌出让土地的规划建筑面积61200m
2,其中住房50000m
2,商业10000m
2,非经营性配套设施1200m
2,挂牌起始价(楼面地价)7500元/m
2,要求当竞买溢价率达到40%时竞配建租赁住房。
丙企业经初步估算愿意参与配建租赁住房竞争。经调查则算,项目建设期为3年,其中可售住房(不合租赁住房)、商业及非经营性配套设施为2年,建设成本及管理费用为4000元/m
2,各年投入比例为40%和60%;租赁住房建设期为3年,第4年便可出租,建设成本及管理费用为4500元/m
2,各年投入比例为30%、40%和30%。项目开工建设第2年开始预售,平均销售价格可售住房为25000元/m
2、商业为30000元/m
2,销售期为2年,各年销售比例分别为:可售住房100%和0%,商业60%和40%;销售费用及税费为销售价格的10%,随销售收入同时发生。租赁住房建成出租10年后由政府以20000元/m
2的价格整体回购用于公租房,丙企业负责缴纳相当于收购价格10%的税费。
若购买土地税费率为4%,土地价款及税费于第1年初次投入,各年建设成本及管理费用、销售及转售收入均发生在期末,租赁住房10年租赁期的净收益于租赁期初的折现值为2380元/m
2;不考虑土地增值税和企业所得税影响;丙企业期望的最低收益率为12%。
【问题】 试根据上述资料,完成项目投资现金流里表,并计算丙企业竞买上述土地时最多可配建的租赁住房面积(单位:m
2)。
假设最多可配建的租赁住房面积为A万平方米。
(1)土地总价=7500×61200×(1+40%)×(1+4%)=66830.40(万元)
(2)可售住宅、商业及非经营性配套设施建设成本及管理费
第一年:
4000×[(50000-A)+10000+1200]×40%÷1.12=8742.857-1428.571A
第二年:
4000×[(50000-A)+10000-1200]×6096÷1.12=11709.184-1913.265A
可售住宅、商业及非经营性配套设施建设成本及管理费
=8742.857-1428.571A+11709.184-1913.265A
=20452.041-3341836A
(3)租赁住房建设成本及管理费
第一年:
4500A×30%÷1.12=1205.357A
第二年:
4500A×40%÷1.122=1434.949A
第三年:
4500A×30%÷1.123=960.903A
租赁住房建设成本及管理费=1205.357A+1434.949A+960.903A=3601.209A
(4)可售住房收入=(50000-A)×25000×(1-10%)×100%÷1.122=89684.311-17936.862A
(5)商业收入=10000×60%×30000×(1-10%)÷1.122+10000×40%×30000×(1-10%)+1.123=20601.767(万元)。
(6)租赁住房收入=2380A÷112+20000A×(1-10%)÷1.1213=5819.172A
令费用=收入
66830.40+20452.041-3341.836 A+3601.209A=89684.311-17936.862A+20601767+5819.172A
A=1.8585699(万平方米)=18585.70(m2)。