1.
封面(略)
致估价委托人函
×××法院:
受您委托,我公司对×××集团有限公司位于××市××区××路××号的商业房地产的一楼,总建筑面积为1340.45m
2的房地产(产权证号:××房权证第××号)的市场价值进行了评估。
估价目的:为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产价值参考。
价值时点:2022年6月17日。
价值类型:房地产市场价值。
注册房地产估价师根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定估价对象在价值时点2022年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为¥27109261,人民币(大写)贰仟柒佰壹拾万玖仟贰佰陆拾壹元整,按建筑面积计市场价值单价为20224元/m
2。
(随函附估价结果报告和估价技术报告各两份)
×××房地产估价有限公司××分公司(公章)
法定代表人:×××
2022年6月19日
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
(一)估价委托人(略)
(二)房地产估价机构
估价机构:×××房地产估价有限公司
住所:××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人:×××
资质等级:一级
证书编号:建房估证字×××号
有效期限:2020年××月××日至2023年××月××日
(三)估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产价值参考。
(四)估价对象
1.估价对象范围
估价对象为坐落于××市××区××号的商业房地产的一楼,总建筑面积为1340.45m
2,本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。
2.估价对象基本情况
(1)土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号,土地规划用途为商业用地,宗地总体形状较规则,四至为:南临环市东路、北临光明路、其余临内街,地势平坦,地基承载力一般,无不良地质现象,土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、通燃气、通讯),红线内场地已基本平整,地面道路水泥硬化,余地绿化。
(2)建筑物实物状况描述
经实地查勘,估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼,所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼,建成于2014年10月18日,1~5层为商业裙楼,楼宇外墙为玻璃幕墙,供水和排水均采用PVC水管,供水方式为市政自来水直供用户,其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户,排水方式为雨污合流,楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统,由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为:室内地面铺大理石及地毯,内墙涂乳胶漆,天花吊顶,安装玻璃窗、玻璃门,楼宇安装高速电梯及中央空调,水电设施均采用暗装方式。
估价对象的楼宇基础无沉降情况,估价对象室内空间布局合理,采光、通风较好,经实地查勘及委托方介绍,估价对象现已出租作商业使用,保养维护情况良好,为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》(粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号)等资料记载,房地产权属人均为×××。
权属来源方式:估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m
2,经实地查勘,估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。
估价对象土地所有权为国有,共用土地为国有出让土地使用权,共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用,土地用途为商业用地,土地已办理有偿使用手续,使用年限为40年,至价值时点为止,剩余土地使用年限为29.33年。
4.估价对象区位状况描述与分析
(1)位置现状描述与分析
1)坐落:××市××区××号。
2)方位:城市市区地带,××区中部。
3)与主要设施距离:距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4)临街状况:南临环市东路,属于东西向主干道。
5)朝向:楼宇主朝向为南、北。
6)楼层:总楼层5层,估价对象在1楼。
(2)周围环境状况描述与分析
1)自然环境:估价对象所在区域属于城市城区地带,现已大部分开发为高楼大厦,原始地貌及自然环境已城市化,自然环境一般。
2)人文环境:估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等,治安状况较好,卫生条件较好。毗邻××科技园,是××市内重要商务办公区。
(3)景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景,区域内有××公园等休闲场所,没有其他特殊景观。
(4)外部配套设施状况描述与分析
1)外部基础设施:估价对象所在道路与环市路等主干道相接,供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接,可保证日常使用,基础设施完备度高。
2)外部公共服务设施:估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施,公共服务设施完善。
(5)交通条件状况(略)
(五)价值时点
2022年6月17日(确定理由略)
(六)价值类型
估价中采用公开市场价值标准,即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
(七)估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则等房地产估价原则。
(八)估价依据
1.法律、法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》。
②《中华人民共和国土地管理法》。
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准、规程、规范
①《房地产估价规范》(GB/T 50291—2015)。
②《城镇土地估价规程》。
3.委托方提供的相关资料(略)
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料;
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
(九)估价方法(略)
(十)估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m
2的商业房地产,估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况,考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况,特别是商业类物业的实际市场情况,认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。
故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定估价对象在价值时点2022年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为¥27109261,人民币(大写)贰仟柒佰壹拾万玖仟贰佰陆拾壹元整。
(十一)注册房地产估价师
表1 注册房地产估价师 |
姓名 | 注册号 | 盖章 | 日期 |
××× | ×××××× | | 年 月 日 |
××× | ×××××× | | 年 月 日 |
(十二)实地查勘期 二0二二年六月十五日至二0二二年六月十七日。 (十三)估价作业日期 二0二二年六月十四日至二0二二年六月十九日。 商业房地产市场价值评估技术报告 一、估价对象描述与分析 (一)估价对象实物状况描述与分析(略) (二)估价对象权益状况描述与分析(略) (三)估价对象区位状况描述与分析(略) 二、市场背景描述与分析(略) 三、最高最佳利用分析 1.合法性分析 估价对象为××市××区××号的商业房地产,根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载,其证载合法批准用途为商业,实际用途亦为商业,本次估价按其法定商业用途进行估价。 2.利用方式分析 最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下,各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果,具体如下: (1)保持现状前提:估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时,应以保持现状、继续利用为前提进行估价,保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。 (2)装饰装修改造前提:估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时,应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行,对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。 (3)改变用途前提(略) (4)重新开发前提(略) (5)上述情况的某种组合:估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时,应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价,对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。 估价对象为××市××区××号1楼的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用,估价对象所在楼宇建筑结构合理,耐用性好,装修豪华,保养维护良好。估价对象约建于2014年,装修成新度较高,重新装修对房地产价值影响较小;估价对象规划为商业,按现行××市政策,改变用途和重新开发的情况可能性非常小;预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。 四、估价方法适用性分析 1.估价方法选取 通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法,估价方法的选择应按照《房地产估价规范》的要求,根据当地市场发育状况,并结合该项目的具体特点以及估价目的等,选择适当的估价方法。 (1)估价对象法定批准用途为商业,已建成投入,不属于待开发房地产,可再开发能力较低,因此不适宜选用假设开发法进行评估。 (2)估价对象属于商业用途,属于收益性物业,且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃,可以获取市场出租交易案例,具备采用收益法进行评估测算的条件,故此次评估适宜采用收益法。 (3)估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好,同一类型商业物业近期成交实例较多,特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多,故适宜采用比较法进行评估。 (4)因成本法计算会拉低房地产价值,所以,不选取成本法。 综上所述,同时结合本次评估背景,考虑方法的适宜性和可操作性,我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料,进行了实地查勘,结合估价对象的实际情况,并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后,决定选取比较法和收益法作为估价方法。 比较法技术路线(略) 收益法技术路线(略) 五、估价测算过程 1.比较法(具体测算过程略) 经比较法测算,估价对象评估单价为20008元/m
2,评估总价为26819723.6元。 2.收益法计算过程 (1)公式选用 估价对象为出租型的商业物业,××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度,以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险,故采用报酬资本化法,并考虑净收益按一定比率递增,以使估价结果符合市场行情。 收益法测算公式为:
V——房地产价格; A——房地产未来第一年房地产净收益; Y——估价对象未来各期的报酬率; g——净收益逐年递增的比率; n——房地产剩余收益年限。 (2)租金收入的确定 经过对周边房地产市场的调查,结合估价对象的特点,选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例,将估价对象与各案例进行比较,对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正,求取估价对象市场租金为100元/m
2。具体测算过程略。 (3)有效出租面积的确定 根据估价人员对周边市场的调查,周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积,因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m
2,即有效出租面积为100%。 (4)其他收入的确定 根据相关调查的数据,××市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金,并租赁期满后无息退还,当下银行存款利率3.5%,则估价对象租期外其他收入情况: 其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年。 (5)空置率的确定 据了解××市商业物业在2022年上半年市场平均空置率为7%。经调查,估价对象位于××市城区重要的商务区域,周围人流密集,商务氛围好,考虑估价对象的实际情况,取空置率为5%。 (6)租金变化趋势分析 估价对象位于××繁华区域,设定其可持续经营,预测其发展前景,据调查,某市东路段同类型商业物业的年租金增长率在2%至5%之间,拟定估价对象每年租金年均增长率为3.8%(具体确定过程略)。 (7)年有效毛收入 年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积-空置和收租损失)+其他收入=[(100×12×1340.45×100%)×(1-5%)+9383]÷1340.45=1147(元/年·m
2) (8)运营费用 出租型商业物业,一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下: ①房产税:根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,出租房屋的房产税以租金收入的12%计。房产税=1147×12%=138(元/年·m
2) ②租赁税费:依据××省政府公布的《印发××省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》,租赁税费合计取租金收入的5.7%(具体确定过程略):租赁税费=1147×5.7%=65(元/年·m
2)。 ③房屋重置成本:估价对象为钢结构商业办公楼,参考××市造价站《关于发布××市建设工程2019年参考造价的通知》公布的2022年钢结构高层建筑物的单方造价,再考虑估价对象的实际情况进行适当修正确定估价对象建筑物重置价格为:3250元/m
2。 ④房屋维修费:房屋维修费一般取重置成本的2.5%:(确定依据略),房屋维修费=3250×2.5%=81(元/年·m
2)。 ⑤房屋保险费:出租房屋一般需要投保房屋火灾险等,根据保险公司平均收费的水平和《××省土地估价实用指引》的数据,房屋保险费一般取房屋原值的0.15%~0.2%,考虑估价对象的实际情况,取房屋保险费为0.2%。房屋保险费=3250×0.2%=6.5(元/年·m
2)。 ⑥其他费用:房屋出租中可能涉及一些费用,如:手续费,无规定缴纳标准或无法预见的情况发生,为使估价结果更加准确、合理,适当考虑一些费用,一般按有效收入的1%~3%,考虑估价对象的实际情况,其他费用取1%。其他费用=1147×1%=11(元/年·m
2)。 公式:年经营费用=房产税+租赁税费+房屋维修费+房屋维修费+其他费用=138+65+81+6.5+11=301.5(元/年·m
2)。 (9)年净收益 估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1147-301.5=845.5(元/年·m
2)。 (10)报酬率的确定: 采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定。 安全利率加风险利率法报酬率=3.5%+2%=5.5%。(确定过程略) 市场提取法:在估价对象周边选取同类商业物业,通过他们现时的租金水平和售价,求取其收益率,从而确定估价对象的报酬率,过程如下表: 注:年净收益=月租金×12个月×(1-空置率),报酬率=年净收益÷市场价格
可比实例 | 月租金/(元/m2) | 空置率 | 年净收益(元/m2) | 市场价格(元/m2) | 报酬率 |
A | 105 | 5 | 1197 | 21000 | 5.6 |
B | 100 | 0 | 1140 | 20500 | 5.5 |
C | 105 | 5 | 1197 | 22500 | 5.3 |
经上述市场提取法确定三个案例的报酬率,对三个案例的报酬率进行算术平均,则报酬率=(5.3%+5.5%+5.6%)÷3=5.47%。
根据估价师的经验,安全利率加风险利率法取权重0.8和市场提取法的结果取权重0.2,考虑估价对象实际情况,因此本次估价确定其报酬率为5.5%。
(11)收益年限
估价对象已办理土地有偿使用手续,使用年限为40年,自2011年10月18日起计,至价值时点为止,剩余土地使用年限为32.58年,根据委托人提供的土地出让合同的约定,土地出让期限届满无偿收回国有建设用地使用权时,同时无偿收回地上建筑物,本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限,即尚可收益年限为32.58年。
(12)测算过程及测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式,具体如下:
式中V——收益价格(元,元/m
2);
A——第一年净收益(元,元/m
2);
Y——报酬率(%);
n——未来可获收益的年限(年);
g——年净收益递增率;
按照以上公式代入数据测算得:
V=[845.5÷(5.5%-3.8%)]×{1-[(1+3.8%)÷(1+5.5%)]
32.85}
=20439(元/m
2)
总价值=20432×1340.45=27397457.55(元)
3.确定估价对象评估结果
通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格,在考虑到两种方法评估结果较为相近,本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果,
20008×0.5+20439×0.5=20224(元/m
2)
总价格=20224×1340.45=27109261(元)
六、评估结果确定
本次估价对象为××市××区××号建筑面积共为1340.45m
2的商业房地产,估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况,考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况,特别是商业类物业的实际市场情况,考究各种估价方法后,认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情,故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定估价对象在价值时点2021年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为¥27109261,人民币(大写)贰仟柒佰壹拾万玖仟贰佰陆拾壹元整。
附件
1.估价委托书复印件
2.估价对象位置示意图
3.估价对象实地查勘情况和相关照片
4.房地产权属证明复印件
5.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件
6.注册房地产估价师注册证书复印件
1.致函方应为×××房地产估价有限公司而不是分公司。
2.估价结果报告,估价对象描述中土地实物状况描述,七通缺少“供热”。
3.估价结果报告估价依据中,缺少《房地产估价基本术语标准》。
4.估价结果报告中估价结果缺少单价。
5.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名,不能用盖章代替签名。
6.估价技术报告,最高最佳利用分析中,装饰装修改造前提错误,应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。
7.估价技术报告,估价方法中不选用成本法理由错误,应为近几年××市房地产市场发展较快,从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值,应选取更适合的方法进行评估。
8.估价技术报告,收益法测算过程中,年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95%。
9.估价技术报告,收益法测算过程中,年有效毛收入未考虑租金损失。
10.估价技术报告,收益法测算过程中,估价对象为钢混结构,重置价格按钢结构取值错误。
11.估价对象5层,属于多层建筑,不属于高层建筑,按照高层建筑物单方造价确定估价对象重置成本错误。
12.估价技术报告,收益法收益年限计算中,剩余土地使用年限与前面土地权益描述不一致,前面土地使用年限为29.33年。
13.附件中缺估价对象司法案件的其他说明。
14.附件中缺可比实例位置图和外观照片。