1.
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××大厦土地使用权拍卖底价评估。
二、委托估价方
×××房地产开发公司
三、受托估价方
××市土地评估有限责任公司
四、估价对象(略)
五、估价目的
该项评估是对×××房地产开发公司开发的××大厦土地使用权进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例;
(2)《中华人民共和国民法典》;
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
(4)××省人民政府、××省国土资源局颁布的有关规定、文件等;
(5)××市人民政府、××市国土资源局颁布的有关规定、文件等;
(6)委托方提供的相关资料;
(7)估价人员实地勘查、调查、收集的资料。
七、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求,本次评估的价格是指估价对象土地在2022年3月30日、土地使用年限设定为综合用地的出让最高年限50年,土地开发程度为宗地红线外六通(即通上水、通下水、通电、通讯、通热、通路),红线内场地平整条件下的土地使用权价格。
八、估价期日
2022年3月25日至2022年3月30日。
九、估价日期
2022年3月30日。
十、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下,于评估基准日的土地使用权价格为:
土地面积:10000m
2;
总地价:712.82万美元;
单位面积地价:712.82美元/m
2;
土地估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
1.本项评估价格是宗地红线外六通(即通上水、通下水、通电、通讯、通热、通路),红线内场地平整的土地使用权价格,不包括红线范围内的基础设施费用。
2.本项评估只是为拍卖土地使用权提供价格依据,评估人对评估结论用于其他目的的可行性未作研究。
3.本项评估所依据的宗地内房屋建筑面积,由委托方负责提供。
4.本评估报告的全文或部分内容公布以前,须征得评估机构的书面同意。
5.本评估报告中土地面积的确定,以合法的土地勘测定界机构实测面积为准。
6.本评估报告半年内有效。
十二、土地估价师签名
姓名 签名
刘一凡
孟新
十三、土地估价机构
(盖章)××市地价评估中心
二〇二二年三月三十日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况:估价对象位于××市××路××号,距影剧院500m,距火车站1000m,土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(2019)字第××××××××号。土地面积10000m
2。宗地四至状况略。
2.土地权利状况:估价对象土地所有权属于国家,原为×××房地产开发公司于2019年11月以出让方式取得。该公司由于经营管理不善,两年内未进行任何开发活动,由政府收回该宗用地土地使用权,并组织拍卖,拟拍卖用途为商住综合用地。至评估基准日,该宗地未设定担保权、地役权等他项权利。
3.建筑物和地上附着物状况:待估宗地上规划建筑物总面积15000m
2,为框架结构,规划容积率1.5,建筑密度20%,1~3层为商场,4~11层为住宅,商场住宅各层建筑面积均相等。商场、住宅建筑面积分别为6000m
2、9000m
2。
二、地价影响因素分析
(一)一般因素(略)
(二)区域因素
影响估价对象的区域因素主要有:区域位置、交通条件、基础设施状况、产业集聚度、环境质量、未来规划等。
1.区域位置(略)
2.交通条件
估价对象所处区域内有市区主干道××路、××路纵横分布,道路通畅,路网密度适中,交通较为便利。
3.基础设施状况
供水:水资源丰富,水质优良。与城市管网相连,可向用户提供标准自来水;
排水:排水体制为雨水、污水分流制;
供电:市区内变电站供给,保证率较高;
通讯:电信电网覆盖该区域;
供热:一般由区域内自备锅炉供热。
4.环境质量
估价对象所处区域地质状况较好,无不良地质现象;有一定大气、噪声污染,无明显水污染。
5.未来规划
按照××市城市总体规划,该区域内对用地情况无具体限制。
6.产业集聚度(略)
(三)个别因素(略)
第三部分 土地估价
一、估价原则
1.替代原则
2.需求与供给原则
3.变动原则
4.适合原则
5.综合分析原则
6.多种方法相结合的原则
二、估价方法与估价过程
1.估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的,结合估价师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程度,故确定采用基准地价系数修正法和假设开发法测算地价。然后将两种方法测算结果进行综合调整,从而得到估价对象地价。
2.估价过程
(1)用基准地价系数修正法测算地价。
1)基准地价及基准地价系数修正法简介(略)。
2)《××城区土地定级估价报告》成果介绍:
①基准地价评估基准日:2020年10月31日。
②土地使用年期:商住综合用地法定最高出让年期50年。
③土地开发程度:××市的基准地价设定的开发程度是指现状基础设施状况。调查分析基准地价基础设施状况为红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖),红线内场地平整。
④容积率:××市商业、住宅用地基准地价是指容积率分别为3、1.5的级别平均地价。
3)估价对象处于三级地内,商业用地三级地基准地价4500元/m
2,住宅用地三级地基准地价3600元/m
2,根据估价对象的具体情况,确定采用商业用地三级地基准地价4500元/m
2、住宅用地三级地基准地价3600元/m
2,作为测算用基准地价。
4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。
①在评估中,根据《××市城区土地定级估价报告》及估价对象的具体条件,我们选择了以下因素:A、商业用地:商服繁华度(距市级商服中心距离、距区级商服中心距离、商服中心功能齐备度)、交通条件(道路类型、公交便捷度、距火车站距离、距汽车站距离)、人口状况、规划限制、宗地条件(宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率)。B、住宅:公共设施状况(距中学、小学、医院、农贸市场距离)、交通条件(道路类型、公交便捷度)、环境条件(大气、水、噪声、地质条件、人文环境)、商服繁华度(距市级商服中心距离)、规划限制、人口密度、宗地条件(宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率)等,并进行了期日、使用年期等项修正。
②根据影响估价对象地价的因素条件分析,分别确定商业、住宅各因素条件说明、优劣度及修正系数如下表:具体表格(略)。
5)确定宗地地价评估的修正系数k:
式中:
k—某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(%);
k
i—宗地第i个因素条件下修正幅度(%);
n—修正因素个数,根据修正系数表可得k
1=18.24%,k
2=15.2%。
6)确定土地使用年期修正系数y:
估价对象土地使用年限设定为50年,与基准地价内涵确定的土地使用年限(商业40年、住宅70年)不一致,故应作修正。
依据公式y=[1-1/(1+r)
m]/[1-1/(1+r)
n]
式中:
y—宗地使用年期修正系数;
m—委估宗地可使用年期;
n—基准地价内涵确定的土地使用年期;
r—土地还原利率9%。
确定年期修正系数分别为y
1=1.0190,y
2=0.9889。
7)确定期日修正系数t:
依据有关部门提供数据,当地2019年1~12月份,商业用地土地市场价格平均每月上涨1%,住宅用地平均每月上涨0.5%;2020年1月~2022年3月份商业、住宅平均每月上涨幅度分别为0.5%、0.4%。
8)计算估价对象宗地地价:
地价P
1=P×(1+k)×y
1×t=4500×(1+18.24%)×1.0190×(1+0.5%)
17=5901.7元/m
2;
P
2=P×(1+k)×y
2×t=3600×(1+15.2%)×0.9889×(1+0.4%)
17=4389.2元/m
2;
采用面积加权计算估价对象地价=(5901.7×4000+4389.2×6000)/10000=4994.2元/m
2。
(2)用假设开发法测算地价。
假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
1)预计建设日期:预计共需3年,即2025年3月建成。
2)确定开发完成后的房地产开发总价值。估计建造完成后,住宅楼即全部出售,商业楼采取租赁经营的方式,预计住宅楼的平均售价是3500元/m
2,商业楼租金水平为250元/月·m
2。商业楼出租总费用为年租金的40%,当地土地还原利率为7%,综合还原利率为9%,银行一年期贷款利率为10%,贴现率为12%。
则楼价=9000×3500/(1+10%)
3+250×12×6000×(1-40%)/9%×[1-1/(1+9%)
47.7]/(1+10%)
3=18225.82万元。
3)估算开发费用及不可预见费。
当地建筑市场此类建筑物建安造价一般为3000元/m
2,专业费为建安造价的6%,则开发费用=3000×15000×(1+6%)=4770万元。
根据待估对象的实际情况及该区域同类建设项目的一般情况,按建安造价的5%计,则不可预见费为238.5万元。
4)开发利润。
开发商的合理利润以预付总资本(地价、建筑造价、专业费)的一定比例计算,取房地产开发年投资利润率为25%。设所求地价为P,则:
利润=(地价+建安造价+专业费)×25%=(P+4770)×25%=1192.5+0.25P。
5)估算投资利息。
利息=P×[(1+10%)
3-1]+(建安费用+专业费)×[(1+10%)
3/2-1]=0.331P+733.10万元。
6)估算销售费用。
销售费用指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等,以房地产总价的一定比例计算。
销售费用=销售价格×3%=18225.82×3%=546.77万元
7)计算地价
P=售价-建安造价-专业费-不可预见费-利息-利润-销售费用=18225.82-4770-238.5-0.331P-733.10-1192.5-0.25P-546.77;地价=6796.29万元/10000=6796.3元/m
2。
三、地价确定
本着上述原则,在认真分析资料的基础上,采用上述的评估方法,经过测算分析,同时考虑到该市同类地区的地价水平,取两种方法所得地价的算术平均值作为最终结果,即(4994.2+6796.3)/2=5895元/m
2。则××房地产开发公司委托评估的综合用地在2022年3月30日、宗地红线外六通,红线内场地平整等条件下,总地价为5895万元(伍仟捌佰玖拾伍万元整)。单位面积地价为5895元/m
2。
第四部分 附件
附件一:待估宗地《国有土地使用证》复印件
附件二:待估宗地现状利用照片复印件
附件三:估价机构营业执照复印件
附件四:土地评估机构注册证书复印件
附件五:土地估价师资格证书复印件
第一部 分总述
1.委托估价方不应为×××公司。
2.按照《土地估价技术报告》规范格式,不应有“估价对象”描述。
3.估价目的叙述不明确,未说明本次评估的估价目的为拍卖。
4.估价期日和估价日期理解错误,次序颠倒。
5.估价依据缺少相应的技术规范及有关估价对象权属方面的依据。
6.地价定义中未说明是设定为何土地用途下的价格。
7.地价定义中未设定是何容积率条件下的土地价格。
8.估价结果应用人民币作为币种表示,如用美元表示,应注明估价期日的汇率。估价结果无大写。
9.特殊说明事项中缺少假设条件、估价结果有效条件。估价报告有效期未说明具体起止日期,易引起争议。
10.估价师签名中,未注明估价师资格证书号。
11.土地估价中,缺估价机构负责人签字。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
12.登记状况中,不应有地价影响因素的有关描述。土地面积应对商业用地和住宅用地分摊。
13.权利状况中,未说明具体的出让年限、出让金额。
14.区域因素基础设施状况叙述与地价定义中描述不一致。区域因素的选择不应有有关工业用地的描述。
第三部分 土地估价
15.估价原则中缺少预期收益原则和最有效利用原则。
16.未说明估价方法的选择依据。
17.基准地价测算值的采用缺乏依据;而且未列出基准地价表。未列出地价修正系数说明表和宗地地价影响因素修正幅度说明表及计算公式。
18.基准地价法中期日修正错误,报告中已知条件为:平均每月上涨几个百分点,则地价指数计算公式应为:n×r+100,其中n代表月数,r代表增长的百分点。
19.因素修正缺少基础设施修正。
20.土地还原利率未说明取值依据。
21.楼价计算错误,不应除以(1+10%)3。
22.剩余法计算仅考虑销售费用,未考虑销售税金。
23.在计算利润中预付总资本、利息中的计息基础未考虑不可预见费。
24.利润率是年投资回报率,应乘以开发周期。
25.资本的投入是否均匀投入还是按比例投入未做说明。
26.未来收益的确定是否为客观收益理由不充分。
27.计算商业楼总收益未考虑出租率和有效出租面积。收益年限错误,应为47年。
28.地价结果确定过程中,两种方法测算值差距过大,取平均值缺乏依据。
第四部分 附件
29.缺估价对象区域位置图。
30.缺委托方营业执照复印件。
31.缺估价对象规划部门审批的建设用地规划许可证等规划资料。