1.
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××公司拟进行改制所涉及的工业用地土地使用权价格评估。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
××公司拟进行企业改制,特委托××评估公司对该宗地进行土地现值评估,目的是为委托方企业提供客观、公正、合理的土地使用权价格依据。
五、估价依据
1.《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国房地产管理法》等国家颁布的有关法律、法规。
2.中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布的《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2014)。
3.××省、××市颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
4.待估宗地《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》。
5.委托方提供的有关资料。
6.估价人员实地踏勘、调查、收集的资料。
六、估价基准日
2021年1月17日。
七、估价期日
2021年1月17日至2021年1月22日。
八、地价定义
依据地产评估的有关规定,本次评估的地价定义为:
1.评估基准日:2021年1月17日,土地权利现状为国有划拨土地使用权。
2.开发程度设定:待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖),宗地红线内“六通一平”(即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖及场地平整);本次评估设定开发程度为宗地红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖),宗地红线内场地平整。
3.土地用途设定:宗地实际用途为工业用地,本次评估设定用途为工业用地。
4.使用年限的设定:本次评估设定土地使用年限为剩余使用年限47.75。
九、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、面积为932.5m
2、评估基准日为2021年1月17日的土地使用权价格为:
单位地价:448.2元/m
2;
土地总面积:932.5m
2;
总地价:41.79万元;
大写:肆拾壹万柒仟玖佰元整。
十、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提条件和假设条件
1.估价对象得到最有效利用,并产生相应的土地收益。
2.估价对象与其他生产要素相结合,能满足目前经营的正常进行,保证市场的持续发展。
3.在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
5.根据委托方提供的资料,在评估期日××公司所使用的土地使用权没有进行担保或设定他项权利。如果委托方隐瞒上述行为,因此而影响了土地价格,评估方不承担任何责任。
6.本次评估设定用途为工业用地,属于划拨用地,无使用年限限制。
7.评估基础设施设定按照宗地红线内、外的基础设施条件和宗地红线内场地平整设定。
(二)估价结果和估价报告的使用
1.评估价格是在满足全部假设与限制条件下,于评估基准日为2021年1月17日,在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格现值。
2.评估价格仅作为委托方企业改制时的价格依据。如果应用方向发生变化,价格应做相应的调整。
3.本次评估估价技术报告为供估价机构存档和作为估价结果提交土地管理部门备案时的附件。
4.评估结果自评估基准日起半年内有效。
5,本评估报告由××公司负责解释。
十一、土地估价师签名(略)
十二、土地估价机构(机构公章)
二〇二一年一月二十二日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况
该宗地目前为国有划拨土地,位于×X市××路××号,证载土地总面积为932.5m
2,土地设定用途为工业用地;其四至为:东至××,南至××,西至××,北至××。地号:××;图号:××。土地级别为工业三级地。
2.土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有,目前由××公司所使用,宗地产权清楚,来源合法。截至估价期日,未设定抵押权、租赁权、担保权等他项权利。
3.土地利用状况
根据委托方提供的资料,待估宗地地上建筑面积约为214.7m
2,容积率为0.13。
二、影响地价的因素分析
1.一般因素(略)
2.区域因素(略)
3.个别因素(略)
第三部分 土地估价
一、估价原则
本次估价过程中,遵循的主要原则有:
1.客观、公正、科学、合法的原则(略)
2.最有效利用原则(略)
3.替代原则(略)
4.适合原则(略)
5.多种评估方法相结合的原则(略)
总之,在评估过程中,要按照国家、地方有关规定,恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估,做到评估过程合理,评估方法科学,评估结果准确,严格保守评估秘密。
二、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。待估宗地设定用途为工业用地,该区域内实际交易案例较多,且征地案例较多,故选择市场比较法和成本逼近法进行评估。
(一)市场比较法
1.比较实例选择
通过估价人员搜集、整理土地交易实例,选择三宗比较实例。见下表。
| 实例A | 实例B | 实例C |
土地使用权类型 | 划拨 | 划拨 | 出让 |
交易时间 | 2020.11 | 2020.12 | 2021.1 |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 |
成交价格 | 472 | 420 | 576 |
… | … | … | … |
2.比较因素选择 对于三宗类似土地交易实例,进行交易情况和交易期日修正,在进一步就区域因素和个别因素加以比较,编制因素条件说明表,比较因素条件指数表和因素比较修正系数表,求取该宗地土地使用权价格。 (1)交易时间:确定地价指数。 (2)交易情况:是否为正常、公开、公平、自愿的交易。 (3)区域因素:主要有交通条件(距火车站距离、临路宽度、临路类型)、周围土地利用类型、规划用途、环境状况等。 (4)个别因素:主要指临街状况、宗地形状、容积率。 3.因素条件说明表(略) 4.编制比较因素条件指数表(略) 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下: (1)实例C与待估宗地与其他两个实例价格类型不同,先将出让土地使用权价格修正为划拨土地使用权价格。 根据规定,“划拨土地需要转为有偿使用土地的,应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金”。因此可依据出让土地使用权价格,扣除由划拨土地使用权转为出让土地使用权所应补交的出让金,从而得到划拨土地使用权价格。对于实例C,调查其交纳出让金为115元/m
2,则可得其划拨土地使用权价格为461元/m
2。 (2)价格类型待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况等条件均一致,故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。 (3)地价指数。 根据评估人员掌握情况,不需对地价指数进行修正。 (4)使用年限修正系数。 由于选取的3个比较实例均为(或已修正为)划拨土地使用权无限年期的价格以内,故不需要进行土地使用年期的修正。 (5)区域及个别因素修正系数(略)。 根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表(略)。 5.编制因素比较修正系数表(略)。 根据比较因素条件指数表,编制因素比较修正系数表并求取比准价格。 6.比较实例修正后地价计算:上述各交易实例修正后的地价如下表所示。
(二)成本逼近法 所谓成本逼近法,是以生产成本价值论为理论基础,以取得和开发土地所耗费的各项合理费用之和为基础来评估土地成本价格的一种评估方法。其计算公式为:土地价格=土地取得费+各种税费+土地开发费+利息+土地增值收益。 (1)土地取得费。 经查证该区域内土地取得费约为18万元/亩,合270元/m
2。 (2)税费。 在土地取得开发过程中发生以下税费,其收取标准均按当地政府相关政策、规定。 1)土地管理费。 根据××物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知”(××价涉费字[1992]第134号)规定“土地管理费按征地费总额的3%征收”,土地管理费=270×3%=8.1元/m
2。 2)耕地占用税。 根据××省政府文件“关于发布《××省耕地占用税实施办法》的通知”(××政[1987]119号)规定,待估宗地所在区域的耕地占用税按5元/m
2征收。 3)耕地开垦费。 根据《××省土地管理条例》第29条,每平方米在10~15元的征收范围,本次评估过程中,由于待估宗地在城市建成区边缘,按每平方米15元征收耕地开垦费。 小计:有关税费=1)+2)+3)=8.1+5+15=26.1元/m
2。 (3)土地开发费。 按目前该区域的开发情况,“六通一平”的开发费取100元/m
2。 (4)投资利息。 投资利息的本质是体现资金的时间价值,在取得土地及开发过程中,资金的投入应考虑其时间价值,在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解,达到“六通一平”(即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整)平均开发期限确定为1年,投资利息率取5.31%,土地取得费及税费为一次性投入,土地开发费用认为均匀投入,投资利息计算如下: 投资利息=(270+28.1)×5.31%+100×5.31%=18.48元/m
2。 (5)投资利润。 取得土地进行开发的目的是为获得相应利润。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。取土地开发投资利润率为10%。 投资利润=(270+28.1)×10%=29.81元/m
2。 (6)无限年期土地使用权价格。 该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为:土地单价=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=446.39元/m
2。 三、地价的确定 1.确定的方法 根据以上评估过程,不同方法的评估结果参见下表。对于待估宗地两种估价方法结果相差不大,均能够客观实际地反映该待估宗地的真实地价水平,故取两种方法算术平均值为最终地价结果。待估宗地的最终结果可参见下表。
待估宗地估价结果确定表
单位:元/m2 |
市场比较法评估结果 | 成本法评估结果 | 最终估价结果取值 |
450.0 | 446.39 | 448.2 |
2.估价结果
单位地价:448.2元/m
2;
土地总面积:932.5m
2;
总地价:41.79万元;
大写:肆拾壹万柒仟玖佰元整。
(货币种类:人民币元)
宗地具体估价结果详见报告最后附表1《土地估价结一览表》。
第四部分 附件
附件一:待估宗地《国有土地使用证》复印件
附件二:估价机构营业执照复印件
附件三:估价机构注册证书复印件
附件四:土地估价师资质证书复印件
第一部分 总述
1.第七项应为“估价日期”。估价期日是一个时间点,而日期是一个时间段。
2.使用年限设定错误。待估宗地为划拨土地,其使用权年限应为无限年期。
3.估价结果中未说明币种为何类型。
4.缺少估价结果一览表。
5.需要特殊说明事项中,基础设施设定应为宗地红线外的基础设施条件和宗地红线内场地平整,缺少其他事项。
6.缺少估价机构负责人签字。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
7.土地登记状况中未说明国有土地使用证的号码。
8.土地权利状况中未明确待估宗地是以划拨方式取得的。
9.土地利用状况中建筑物情况描述不够详细。
10.容积率计算错误。
第三部分 土地估价
11.市场比较法中未说明比较实例选择的原则及依据。
12.比较因素选择中应根据待估宗地是工业用地的特点选择与相关企业配套程度、工业区类型等因素。
13.地价指数不需修正的理由不充分。
14.未说明市场比较法最后确定地价的依据及方法。
15.最后市场比较法价格计算不正确,应为(465.8+428.3+457.5)÷3≈450.53。成本逼近法公式错误,缺少利润,划拨土地使用权不应有土地增值收益。
16.土地取得费无依据。
17.税费计算错误,应为8.1+5+15=28.1。
18.土地开发费依据不足。
19.投资利息计算期错误,应为(270+28.1)×5.31%+100×5.31%×1÷2≈18.48。
20.投资利息率取值无依据。
21.计算利润时未计入开发费利润。
22.未说明估价结果最终如何确定。
第四部 分附件
23.缺少待估宗地《房屋所有权证》复印件。
24.缺少待估宗地区域位置图。