1.
房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托估价方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××酒店房地产估价结果报告
一、委托方
××酒店有限公司,法定代表人:××,住所:××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所,法定代表人:××,住所:××市××路××号,房地产估价机构资质等级:1级。
三、估价对象
(一)地理位置及概况(略)
(二)估价对象概况
估价对象:酒店1层、2层、10~13层、20层
建筑面积:11275m
2 土地使用权年限:40年(2007年8月20日起至2047年8月19日止)
竣工日期:2010年8月
估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐
建筑结构:框架
土地使用权来源:协议出让
建筑物装修情况:(略)
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
2018年8月20日。
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法
将估价对象分为3部分进行估价,与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价报告应用的有效期(略)
××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
将估价对象分为3部分进行估价,与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂,第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m
2。在当地房地产市场上,此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价。
可比实例1,国际中心商场2018年8月的市场售价为:1层45000元/m
2,2层30000元/m
2。
可比实例2,世贸大厦商场2018年8月的市场售价为:1层39000元/m
2,2层25000元/m
2。
可比实例3,世纪广场商场2018年8月的市场售价为:1层38000元/m
2,2层24000元/m
2。
确定可比实例修正系数的依据(略)。
修正计算(见下表)。
可比实例 | 1 | 2 | 3 |
1层市场售价(元/m2) | 45000 | 39000 | 38000 |
交易情况修正 | 90/100 | 100/100 | 100/100 |
交易日期修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
区域因素修正 | 100/110 | 100/105 | 100/106 |
个别因素修正 | 100/108 | 100/108 | 100/105 |
修正后的单价(元/m2) | 34091 | 34392 | 34142 |
2层市场售价(元/m2) | 30000 | 25000 | 24000 |
交易情况修正 | 90/100 | 100/100 | 100/100 |
交易日期修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
区域因素修正 | 100/110 | 100/105 | 100/106 |
个别因素修正 | 100/117 | 100/110 | 100/105 |
修正后的单价(元/m2) | 20979 | 21645 | 21563 |
1层比准价格为:
(34091+34392+34142)/3=34208(元/m
2)。
2层比准价格为:
(20979+21645+21563)/3=21396(元/m
2)。
第1、2层价值为:
(34208+21396)×2830=157359320(元)。
(二)酒店第10~13层估价
酒店第10~13层为客房,建筑面积为4500m
2。因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。
选用收益法公式:
式中,V:房地产价格;
A:年净收益;
Y:资本化率;
n:尚可使用年限。
1.尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年,已使用8年,故尚可使用年限为42年,即n=42。
2.年净收益A的确定
酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的2015年至2017年的经营情况分析表及财务报表,平均每间客房日租金为人民币400元,1年365天,则:
年总收入=104×400×365=15184000(元)。
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)。
3.资本化率Y的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用1年期贷款年利率,再考虑风险调整值,选定Y=8%。
酒店第10~13层价值:
(三)酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧,建筑面积为1125m
2,现已出租经营,租期剩余5年。
因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。
按租约规定,第20层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为100万元、110万元。
120万元、130万元、140万元,租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益:
年净收益A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)
2+120/(1+8%)
3+130/(1+8%)
4+140/(1+8%)
5]/5×(1-20%)×10
-4=756792(元)。
酒店第20层价值:
(四)估价对象的总价值
157359320+100270342+3021651=260651313(元)。
(五)应扣折旧额的确定
经实地考察,该酒店的成新率为8成,因此估价对象的现值为:
260651313×80%=208521050(元)。
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
1.缺少房地产权属状况描述。
2.缺少价值定义。
3.酒店大堂采用市场比较法不妥当。
4.第2层酒楼,用市场比较法时,选用商场作为可比实例不妥当。
5.酒店第1、2层市场比较法交易情况修正系数形式错误。
6.第2层估价交易实例一综合修正超过30%。
7.第2层为收益性物业,应选用收益法为其中一种方法。
8.第10~13层尚可使用年限,应为土地使用权剩余年限,即为29年。
9.第10~13层估价时,未采用客观的、未来的收益水平。
10.对酒店大堂的估价有重复计算。
11.第10~13层估价求收益时,未考虑入住率。
12.确定资本化率时,安全利率选用不当。
13.第20层估价时,年净收益求取方法错误。
14.第20层估价时,未考虑5年以后的收益。
15.总价不应再扣除折旧。
16.缺少估价作业日期。
17.缺少确定估价结果的理由。
18.第20层的资本化率应与第10~13层有所不同。
19.应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
20.结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。