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房地产估价原理与方法模拟132
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意。)
1. 人民法院查封、扣押、冻结财产后,对需要拍卖、变卖的财产,应当在______内启动确定财产处置参考价程序。
A.15天
B.30天
C.2个月
D.3个月
A
B
C
D
B
[解析] 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》规定:“人民法院查封、扣押、冻结财产后,对需要拍卖、变卖的财产,应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。”
2. 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同,主要原因是______。
A.掌握的估价信息不同
B.遵循的估价原则不同
C.履行的估价程序不同
D.估价对象的状况不同
A
B
C
D
A
[解析] 在同一估价目的、同一价值时点下,不同的注册房地产估价师对同一估价对象评估值不同主要原因是掌握的估价信息不同。
3. 房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲,是______上升的。
A.间断
B.波浪
C.连续
D.螺旋
A
B
C
D
B
[解析] 房地产的保值增值特性是从房地产价值价格变动的正常和长期趋势来看的。房地产价值价格一般是波浪式上升的。
4. 关于房地产估价误差的说法,错误的是______。
A.判断评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将其与真实价值进行比较
B.估价会有误差,可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C.所有的评估价值都有误差,因此可以说所有的评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定的限度,因此需要确定合理的误差范围
A
B
C
D
B
[解析] 选项B,所有的评估价值都会有一定程度的误差,但不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准。
5. 当交易情况正常时,成交价格接近市场价格;当市场状况正常时,市场价格接近______。
A.评估价格
B.总价格
C.挂牌价格
D.理论价格
A
B
C
D
D
[解析] 当交易情况正常时,成交价格接近市场价格;当市场状况正常时,市场价格接近理论价格;当是为交易服务的估价且估价客观合理时,评估价格接近市场价格或理论价格。
6. 确定估价结果的步骤不包括______。
A.确定最终的估价结果
B.测算结果的校核和分析比较
C.得出一个综合测算结果
D.各种估价方法的测算结果一致
A
B
C
D
D
[解析] 确定估价结果一般按以下3个步骤进行:(I)对选用的每种估价方法的测算结果进行校核和比较分析;(2)把校核和比较分析后的不同估价方法的测算结果处理成一个综合测算结果;(3)在综合测算结果的基础上形成最终估价结果。
7. 评估工业用地出让地价时,不得以当地工业用地出让______为基础评估地价。
A.最低标准
B.最高标准
C.平均标准
D.类似标准
A
B
C
D
A
[解析] 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定,评估工业用地出让地价时,不得以当地工业用地出让最低价标准为基础,推算各项参数和取值后,评估出地价。
8. 某建筑物实际经过年数为10年。估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差,造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%。用直线法计算该建筑物的成新率为______。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
A
B
C
D
C
[解析] 用直线法计算建筑物成新率q=1-(1-R)×t/N=1-(1-4%)×18/40=56.8%。
9. 关于房地产互补品的说法,正确的是______。
A.商业用房与工业用房是互补品
B.新建商品房与存量房是互补品
C.经济适用住房与普通商品住房是互补品
D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
A
B
C
D
D
[解析] 某种房地产的互补品,是与该种房地产相互配合的其他房地产或物品,如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产,城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间,如果一种物品的消费多了,则另一种物品的消费也会多起来。因此,一种房地产的互补品的价格低时,对该种房地产的需求就会增加。
10. 下列房地产估价师和房地产估价机构的行为中,不符合房地产估价职业道德要求的是______。
A.对部分超出自己专业胜任能力的工作,聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助
B.主动回避与关联方有利害关系的估价业务
C.允许其他单位以自己的名义从事估价业务,以其他房地产估价机构的名义从事估价业务
D.勤勉尽责,搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料并依法进行检查或核查验证,对估价对象进行实地查勘
A
B
C
D
C
[解析] 选项C错误,房地产估价机构和房地产估价师不得允许其他单位和个人以自己的名义从事估价业务,不得以其他房地产估价机构、房地产估价师的名义从事估价业务,不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上盖章、签名,不得允许他人在自己估价的估价报告上代替自己签名。
11. 根据《房地产估价机构管理办法》,不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照______划分。
A.行政区域
B.估价目的
C.估价对象规模
D.价值类型
A
B
C
D
B
[解析] 不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分。《房地产估价机构管理办法》(2018年版本)第二十五条规定:“从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”
12. 下列关于合法原则的说法错误的是______。
A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象
B.合法原则中所讲的法,是广义的法
C.估价对象状况必须依法判定
D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿
A
B
C
D
A
[解析] 遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象,而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产,就应将其作为那种状况的房地产来估价。
13. 基本完好房的成新率为______。
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
A
B
C
D
D
[解析] 房屋新旧程度的判定标准是:(1)完好房,十、九、八成;(2)基本完好房,七、六成;(3)一般损坏房,五、四成;(4)严重损坏房及危险房,三成以下。
14. 房地产之所以能够以价格进行衡量,是因为具有______。
A.供给、需求、利用状况
B.价值、使用价值、供求
C.有用性、稀缺性、有效需求
D.权利、租金、利率
A
B
C
D
C
[解析] 房地产与其他商品一样,之所以有价格(价值),是因为它们有用、稀缺,并且人们对它们有需求,即具有性、稀缺性和有效需求。
15. 投资利润率的计算公式是______。
A.开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)
B.开发利润/(土地成本+建设成本)
C.开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)
D.开发利润/开发完成后的房地产价格
A
B
C
D
A
[解析] 选项A,投资利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用);选项B,直接成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本);选项C,成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息);选项D,销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价格。
16. 房地产估价是评估房地产的______。
A.价格
B.环境
C.价值
D.地理位置
A
B
C
D
C
[解析] 房地产估价本质上是评估房地产的价值。
17. 下列房地产开发成本中,属于建筑安装工程费的是______。
A.建筑工程费
B.电力设施工程费
C.公共配套设施建设费
D.人防工程费
A
B
C
D
A
[解析] 建筑安装工程费,包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费用等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。
18. 谨慎原则主要是评估房地产______时应遵循的原则。
A.抵押价值
B.征收价值
C.现状价值
D.投资价值
A
B
C
D
A
[解析] 谨慎原则主要是评估房地产抵押价值时应遵循的原则。
19. 某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件,此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定,属于______。
A.一般假定
B.不相一致假定
C.依据不足假定
D.未定事项假设
A
B
C
D
C
[解析] 依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。
20. 路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括______。
A.利用路线价法求取街道两侧的土地价格时不进行“资产状况调整”和“市场状况调整”,仅进行“交易情况修正”
B.利用路线价法求取街道两侧的土地价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”,仅进行“资产状况调整”
C.先对多个“可比实例价格”进行综合,即得出路线价,然后再进行“资产状况调整”,而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整,然后再进行综合
D.利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的各宗土地的价格,而不是仅评估出一个估价对象的价格
A
B
C
D
A
[解析] 路线价法与一般的比较法主要有以下3点不同:(1)利用路线价求取临街土地价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”,仅进行“资产状况调整”;(2)先对多个“可比实例价格”进行综合,即得出路线价,然后再进行“资产状况调整”,而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整,然后再进行综合;(3)利用相同的“可比实例价格”,即路线价,同时评估出许多“估价对象”即各宗临街土地的价格,而不是仅评估出一个估价对象的价格。
21. 最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是______。
A.苏曼斯法则
B.霍夫曼法则
C.四三二一法则
D.哈柏法则
A
B
C
D
C
[解析] 最简单、最容易理解的一种临街深度价格递减率,是“四三二一法则(four-three-two-one rule)”。
22. 某可比实例成交价格为100万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1。至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3:1。对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币______万元。
A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5
A
B
C
D
D
[解析] 100×6.5×(1+5%)=682.5(万元)。
23. 某类房地产2017年至2021年的价格分别为910元/m
2
、1190元/m
2
、1490元/m
2
、1810元/m
2
、2110元/m
2
,按平均增减量趋势法估计,该类房地产于2022年的价格为______元/m
2
。
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
A
B
C
D
B
[解析] 由平均增减量法公式
,将数据代入公式得
(元/m
2
),2022年的价格=P
0
+d×i=910+300×5=2410(元/m
2
)。
24. 某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为______万元。
A.417
B.500
C.460
D.450
A
B
C
D
C
[解析] 先求出土地价值=(50-200×12%)÷10%=260(万元),房地产总价值=260+200=460(万元)。
25. 房地产权利的种类中,属于债权的是______。
A.地役权
B.建设用地使用权
C.抵押权
D.租赁权
A
B
C
D
D
[解析] 租赁权属于债权,其余属于物权。
26. 在特定的房地产上,除法律另有规定外,既有物权又有债权的,应优先保护______。
A.债权
B.物权
C.二者皆可
D.二者皆不
A
B
C
D
B
[解析] 在特定的房地产上,除法律另有规定外,既有物权又有债权的,优先保护物权。
27. 下列关于路线价法的表述中,正确的是______。
A.在路线价法中,“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”
B.路线价法不进行市场状况调整,仅需要进行交易情况修正和房地产状况调整
C.运用路线价法估价的前提是街道较规整,对临街土地的排列没有要求
D.路线价法主要适用于城镇临街居住用地的批量估价
A
B
C
D
A
[解析] 选项B错误,利用路线价法求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”,仅进行“房地产状况调整”;选项C错误,运用路线价法估价的前提是街道较规整,临街土地排列较整齐;选项D错误,路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。
28. 下列关于假设开发法中后续开发经营期的说法中,正确的是______。
A.后续开发经营期的起点是价值时点,终点是开发完成后的房地产经营结束时止的时间
B.后期建造期的起点是价值时点,终点是开发完成后的房地产竣工日期止的时间
C.销售期与建设期和运营期不会出现重合
D.经营期特别是销售期的预测要相对容易些,建设期通常难以准确预测
A
B
C
D
A
[解析] 选项B错误,后期建设期的起点是价值时点,终点是开发完成后的房地产竣工日期止的时间;选项C错误,在有预售的情况下,销售期与建设期有部分重合;在有延迟销售的情况下,销售期与运营期有分部重合;选项D错误,在预测建设期时,前期的预测相对较困难,建造期的预测方法较成熟,也相对容易些,一般能较准确地预测。
29. 从某种意义上讲,如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格的涨落,应当首先分析它将如何影响房地产的______。
A.长期趋势
B.后期利润
C.权益
D.供给和需求
A
B
C
D
D
[解析] 如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格的涨落,应当首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。
30. 下列关于报酬率求取的描述中,错误的是______。
A.报酬率是投资回报与投入资金的比率
B.报酬率与投资风险正相关,风险大的,报酬率也高,反之就低
C.在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值
D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率
A
B
C
D
D
[解析] 选项D错误,把购买土地看作特别可靠的投资时,报酬率就要低于其他较长期投资的报酬率,甚至低于银行利率。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 某类房地产2012~2016年的价格见下表,关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法,正确的有______。
年份
2012
2013
2014
2015
2016
价格
5734
6105
6489
6870
7254
A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的
B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
C.2015年的价格趋势值为6900元/m
2
D.2016年的价格趋势值为7253元/m
2
E.2017年的价格趋势值为7634元/m
2
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 2015年的价格趋势值:d=(6489-5734)÷2=377.5(元/m
2
),V
2015
=P
0
+d×i=5734+377.5×3=6866.5(元/m
2
);2016年的价格趋势值:d=(6870-5734)÷3=378.67(元/m
2
),V
2016
=P
0
+d×i=5734+378.67×4=7248. 67(元/m
2
);2017年的价格趋势值:d=(7254-5734)÷4=380(元/m
2
),V
2017
=P
0
+d×i=5734+380×5=7634(元/m
2
)。
2. 一宗房地产的权益包括______。
A.房地产占有使用状况
B.该房地产权利受房地产权利以外因素限制状况
C.拥有的房地产权利
D.该房地产所在地区的声誉
E.该房地产权利受自身其他房地产权利限制状况
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 一宗房地产的权益包括拥有的房地产权利、该房地产权利受自身其他房地产权利限制状况、该房地产权利受房地产权利以外因素限制状况、该房地产占有使用状况、该房地产上附着的额外利益状况、该房地产上附着的债权债务状况、该房地产上附着的其他权利利益和义务状况。
3. 最高最佳利用原则必须同时满足______条件。
A.法律上允许
B.技术上可能
C.财务上可行
D.价值最大化
E.公益最大化
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 最高最佳利用必须同时满足四个条件:法律上允许;技术上可能;财务上可行;价值最大化。
4. 判定工业房地产区位优劣的主要因素有______。
A.临街状况
B.是否接近大自然
C.是否便于废料处理
D.是否便于动力取得
E.是否便于产品和原料运输
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 工业房地产的区位优劣,通常需要视产业的性质而定,一般地说,凡是有利于原料和产品的运输,便于动力取得和废料处理的区位,价格必有趋高的倾向。
5. 关于房地产估价要素的说法,正确的有______。
A.估价基本事项包括估价目的、估价对象、价值类型和价值时点
B.估价对象由委托人和价值类型决定
C.确定价值时点在前,得出评估价值在后
D.估价依据主要根据估价目的和价值类型来选取
E.估价当事人包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 选项B错误,一个估价项目的具体估价对象,是由委托人和估价目的共同决定的;选项D错误,一个估价项目的估价依据应根据其估价目的和估价对象来选取。
6. 选取可比实例建立比较基础时,融资条件的不同包括______。
A.首付款比例不同
B.贷款利率不同
C.付款方式不同
D.贷款期限不同
E.税费负担不同
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 融资条件的不同,是指诸如融资成本(如贷款利率)、首付款比例、贷款期限等的不同。
7. 房地产估价是估价行业的主体,原因有______。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产量大面广
D.房地产需要估价的情形较多
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询服务
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 房地产估价是估价行业的主体,主要原因有:(1)房地产量大面广;(2)房地产需要专业估价服务的情形较多;(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务。
8. 下列选项中,带来房地产自然升值的有______。
A.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升
B.通货膨胀所引起的房地产价格上升
C.外部经济、需求增加所引起的房地产价格上升
D.房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升
E.房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升
A
B
C
D
E
CE
[解析] 导致房地产价格上涨的原因中,房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨,不是房地产自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨,不是真正的房地产增值,而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。
9. 下列选项中,属于需要保存的估价资料的有______。
A.估价报告
B.估价委托书
C.估价中的不同意见记录
D.外部专业帮助和的专业意见
E.内部专业帮助和专业意见
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 所需保存的估价资料:(1)估价报告;(2)估价委托书和估价委托合同;(3)作为估价依据的委托人提供的资料;(4)估价项目来源和沟通情况记录;(5)估价作业方案;(6)估价对象实地查勘记录;(7)估价报告内部审核记录;(8)估价中重大不同意见记录;(9)外部专业帮助的专业意见。
10. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,以下属于这类房地产的有______。
A.体育场馆
B.酒店
C.空置的写字楼
D.军队营房
E.行政办公楼
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 成本法特别适用于以下两类房地产估价:一是很少发生交易而限制了比较法运用,又没有现实或潜在的经济收益而限制了收益法运用的房地产,如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军事设施等以公用、公益为目的的房地产。二是特殊厂房(如化工厂、钢铁厂、发电厂)、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而建设的房地产。
11. 下列估价目的中,对已出租的房地产应考虑租约影响的有______。
A.房地产抵押估价
B.房屋征收评估
C.房地产转让估价
D.房地产火灾保险估价
E.房地产司法拍卖估价
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 如果是为房地产买卖、抵押目的而评估这种房地产的价值价格,一般应考虑合同租金(租赁合同约定的租金)与市场租金(市场上的平均租金)差异等房地产租赁因素的影响。但如果是为房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应作为无租约限制的房屋来估价,因为房屋租赁合同会因房屋征收而终止。
12. 引起建筑物物质折旧的因素包括______。
A.地震
B.电梯数量不够
C.酸雨
D.单行道
E.门窗的自然破损
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 选项B是功能缺乏的功能折旧,选项D是外部折旧,由规划限制导致的。
13. 下列属于报酬率求取方法的是______。
A.累加法
B.功能法
C.市场提取法
D.投资收益率排序插入法
E.均衡法
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 报酬率的求取方法主要有累加法、市场提取法和投资收益率排序插入法。
14. 同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值,是因为______不同。
A.开发成本
B.品牌
C.收益期望
D.风险偏好
E.评估方法
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值,是因为不同的投资者可能在规模效益、协同效应、开发成本、品牌等方面的优势不同,收益期望不同,风险偏好不同,对未来房地产市场的预期或信心不同。
15. 下列有关居民收入水平对房地产价格影响的表述中,正确的有______。
A.居民收入的真正增加,通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加,则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,且其无房地产投资或投机行为,则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 选项E错误,居民收入水平的高低及其增长,对房地产特别是住宅的价值价格有很大影响。
16. 形成房地产有效需求必须具备的条件有______。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.城市经济高速发展
C.人口急剧增长
D.消费者能够承受并支付得起房地产价格
E.房地产供给大于房地产需求
A
B
C
D
E
AD
[解析] 有效需求是指对物品有支付能力支持的需求——不仅愿意购买,而且有能力购买。仅有需要而无支付能力(即想买但没有钱),或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买),都不能使购买行为发生,从而不能使价格成为现实。
17. 现状为在建工程的房地产,由于估价目的不同,通常存在着3种估价,包括______。
A.价值时点为现在,估价对象为现在状况
B.价值时点为现在,估价对象为将来状况
C.价值时点为过去,估价对象为现在状况
D.价值时点为将来,估价对象为将来状况
E.价值时点为现在,估价对象为过去状况
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 现状为在建工程的房地产,由于估价目的不同,同时存在着3种估价:(1)价值时点为现在,估价对象状况为现在状况的估价;(2)价值时点为现在,估价对象状况为将来状况的估价;(3)价值时点为将来,估价对象状况为将来状况的估价。
18. 房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于______引起的。
A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加
D.改进物业管理
E.改变城市格局
A
B
C
D
E
CE
[解析] 需求增加、外部经济、房地产利用限制改变导致的房地产价值增加,属于房地产自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨,属于房地产保值;对房地产进行投资改良导致的房地产价值增加,属于房地产投资增值。
19. 下列有关其他相关定着物的描述,正确的有______。
A.附着或结合在土地或建筑物上,从而成为土地或建筑物的从物,应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物,但当事人另有约定的除外
B.与土地、建筑物在物理上不可分离,有时即使可以分离,但分离是不经济的
C.与土地分离后会使土地、建筑物的价值显受损害
D.放进土地或者建筑物中,置于土地或者建筑物表面的物或者实体
E.仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分,从而成为土地或建筑物的组成部分或从物,应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物,但当事人另有约定的除外。放进土地或建筑物中,置于土地或建筑物的表面,或者与土地、建筑物毗连者,如摆放在房屋内的家具、家电、落地灯、装饰品,挂在墙上的书画,停放在车库里的汽车,摆放在院内的奇石、雕塑,在地上临时搭建的帐篷、戏台等,一般不属于其他相关定着物。
20. 关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有______。
A.应一面临街
B.土地形状应为矩形
C.临街宽度与临街深度之比应为1:1
D.用途应为所在区段的代表性用途
E.容积率一般设定为1.0
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地,其选取要求是:(1)一面临街;(2)土地形状为矩形;(3)临街深度为标准临街深度;(4)临街宽度为标准临街宽度(简称标准宽度,通常是同一路线价区段内各宗临街土地的临街宽度的众数或平均数);(5)临街宽度与临街深度的比例(简称宽深比)适当;(6)用途为所在路线价区段具有代表性的用途;(7)容积率或房屋层数为所在路线价区段具有代表性的容积率或房屋层数(通常是同一路线价区段内各宗临街土地的容积率或房屋层数的众数或平均数);(8)其他方面,如土地使用期限、土地开发程度等应具有代表性。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个及1个以上符合题意。)
房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。估价报告应采取书面形式,一份完整的叙述式估价报告通常由封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件构成。
1. 下列关于估价报告出具日期的说法中,正确的是______。
A.估价报告出具日期应与实地查勘期一致
B.估价报告出具日期应与致函日期一致
C.估价报告出具日期应与估价作业期一致
D.估价报告出具日期应与价值时点一致
A
B
C
D
B
[解析] 估价报告出具日期,简称报告日期或报告日,类似于产品出厂日期,应与致价委托人函中的致函日期一致。
2. 下列有关致估价委托人函的描述中,正确的有______。
A.估价目的应写明估价委托人对估价报告的预期用途
B.估价结果应写明最终评估价值的总价,无需写明单价
C.致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章
D.致估价委托人函中的估价结果与结果报告、技术报告的结果必须一致
A
B
C
D
ACD
[解析] 选项B错误,估价结果:应说明不同估价方法的测算结果和最终的评估价值。评估价值应注明单价和总价,且总价应注明大写金额。当估价对象价值价格无法表示为单位的,评估价值可不注明单价。
3. 估价假设和限制条件中应包括估价报告使用限制,其中估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算,根据估价目的和预计估价对象市场价格变化程度确定,不宜超过______。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年
A
B
C
D
B
[解析] 估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度等市场状况来确定,不宜超过一年。
4. 在房地产估价报告中,附件应有估价对象实地查勘情况和相关照片,下列表述中错误的是______。
A.当无法进入估价对象内部进行实地查勘时,应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因
B.对未进行实地查勘的估价对象内部状况,可不包括估价对象的内部状况照片,但应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明
C.实地查勘的相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片
D.应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师
A
B
C
D
B
[解析] 选项B错误,不对估价对象的内部状况进行实地查勘,但应依法对估价对象的外观、区位等外部状况进行实地查勘,并应根据有关资料和情况介绍等对未实地查勘的估价对象内部状况作合理假定,作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。
5. 当被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的,应当由______见证。
A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人
B.与房屋征收部门、房地产估价师无利害关系的第三人
C.与房屋征收部门、被征收人无利害关系的第三人
D.房屋征收部门和注册房地产估价师
A
B
C
D
A
[解析] 房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。
某公司有一钢筋混凝土结构厂房,于2012年12月31日建成投入使用,经济寿命为50年。经批准,该公司于2020年12月将该厂房改为二手汽车交易市场,并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金,将土地转变为出让商业用地,土地使用期限为40年,自2020年12月31日起至2040年12月30日止,不可续期,土地使用权到期无偿收回土地使用权及地上建筑物。2022年6月30日,该公司与他方合资,以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
6. 如果采用成本法估价,且建筑物的经济寿命等于其自然寿命,应按______年计算建筑物的折旧。
A.38.5
B.40.5
C.48.0
D.50.0
A
B
C
D
C
[解析] 建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间,即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。建筑物的经济寿命实际经过了9.5年,加土地剩余年限38.5年,总计48年。
7. 若合资期限约定为20年,合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配,则下述描述中最准确的是______。
A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
A
B
C
D
A
[解析] 业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值。
8. 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格,应评估该房地产的______。
A.谨慎价值
B.快速变现价值
C.市场价值
D.投资价值
A
B
C
D
C
[解析] 评估该二手汽车交易市场房地产的作价出资价格,应该评估其市场价值。
9. 如果采用收益法估价,经调查,在价值时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为500万元,此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%,该类房地产的报酬率为8%,则该房地产的收益价格为______万元。
A.7410.53
B.4881.32
C.5927.10
D.7797.18
A
B
C
D
A
[解析] V=500÷(8%-2%)×{1-[(1+2%)÷(1+8%)]
38.5
}=7410.53(万元)。
10. 该公司改变土地用途需要补缴地价款,下列选项中计算正确的是______。
A.土地单价×(新容积率-旧容积率)
B.旧容积率下的土地单价/旧容积率×(新容积率-旧容积率)
C.楼面单价×(新容积率-旧容积率)
D.旧容积率下的楼面地价/旧容积率×(新容积率-旧容积率)
A
B
C
D
BC
[解析] 补地价=楼面单价×(新容积率-旧容积率)=旧容积率下的土地单价/旧容积率×(新容积率-旧容积率)。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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