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房地产经纪概论模拟题14
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1. 经纪活动中,从事
活动的经纪人拥有的权利较大,承担的责任也较重。
A.居间
B.代理
C.行纪
D.管理
A
B
C
D
C
[解析] 从事行纪活动的经纪人拥有的权利较大,承担的责任也较重。在通常情况下,经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。
2. 经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的
活动。
A.生产服务
B.职能服务
C.管理服务
D.中介服务
A
B
C
D
D
[解析] 经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。
3. 下列活动中,以自己的名义进行活动且其行为不受限制的是:
。
A.经纪
B.经销
C.行纪
D.包销
A
B
C
D
B
[解析] 经销以自己的名义进行活动。
4. “经纪机构的自营买卖不属于经纪行为”,这表明经纪活动具有的特征是:
。
A.活动主体的专业性
B.活动地位的保守性
C.活动地位的中介性
D.活动内容的服务性
A
B
C
D
D
[解析] 活动内容的服务性中,包括经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。这意味着,如果一个机构作为交易主体从事了具体商品的交易,那么这项活动就不属于经纪活动。
5. 下列关于房地产经纪必要性的主要表现,表述错误的是:
。
A.房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少
B.房地产经纪可以有效降低高额的房地产建筑成本
C.房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少
D.房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪必要性主要表现在房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少,房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少,房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少。
6. 下列关于房地产经纪人协理的表述,不正确的是:
。
A.应当按照有关规定注册,取得《中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书》
B.在房地产经纪人的指导和监督下,从事房地产经纪具体活动的协助执行
C.只能在注册地所在的行政区域内从业
D.可以在全国范围内执业
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪人可以在全国范围内执业。房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内从业。
7. 房地产经纪人执业资格注册的有效期为
年。
A.2
B.3
C.4
D.5
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年。
8. 房地产经纪人协理的从业范围是:
。
A.注册地所在的行政区域内
B.市、县
C.全省
D.全国
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内从业。
9. 《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》规定,房地产经纪人连续
年以上脱离房地产经纪工作岗位的,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册,收回或者公告收回房地产经纪人注册证书。
A.1
B.2
C.3
D.5
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪人有下列情形之一的,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册,收回或者公告收回房地产经纪人注册证书:连续2年以上(含2年)脱离房地产经纪工作岗位的,等等。
10. 房地产经纪人被中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册的情形,不包括:
。
A.死亡或者被宣告失踪的
B.受刑事处罚的
C.在一个房地产经纪机构执业的
D.以欺骗手段取得房地产经纪人注册证书的
A
B
C
D
C
[解析] 同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的,属于由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册,收回或者公告收回房地产经纪人注册证书的情形。
11. 特许经营起源于:
。
A.英国
B.美国
C.日本
D.意大利
A
B
C
D
B
[解析] 特许经营起源于美国。
12. 有店铺模式的房地产经纪机构可根据店铺数量的多少分为单店铺模式、多店铺模式和连锁店模式,大多数小型房地产经纪机构所采取的形式是:
。
A.双店铺模式
B.单店铺模式
C.多店铺模式
D.连锁店模式
A
B
C
D
B
[解析] 有店铺模式的房地产经纪机构可根据店铺数量的多少分为单店铺模式、多店铺模式和连锁店模式。单店铺是大多数小型房地产经纪机构所采取的形式。多店铺模式是一些小型房地产经纪机构有了初步发展以后常采取的经营模式。
13. 房地产经纪机构的组织结构形式中,
的双重领导违反了统一指挥原则,又会引起一些矛盾,导致职责不清、机构间相互扯皮的现象,所以在实际运用中高层管理者要注意协调职能部门与横向机构间出现的矛盾和问题。
A.直线一参谋制
B.分部制
C.矩阵制
D.网络制
A
B
C
D
C
[解析] 矩阵制的双重领导违反了统一指挥原则,又会引起一些矛盾,导致职责不清、机构间相互扯皮的现象,所以在实际运用中高层管理者要注意协调职能部门与横向机构间出现的矛盾和问题。
14. 房地产经纪机构的组织结构形式中,
的缺点是不利于培养高层管理者的后备人才。
A.直线一参谋制
B.分部制
C.矩阵制
D.网络制
A
B
C
D
A
[解析] 直线一参谋制的缺点是:①高层管理者高度集权,难免决策迟缓,对环境变化的适应能力差;②只有高层管理者对组织目标的实现负责,各职能机构都只有专业管理的目标;③职能机构和人员相互间的沟通协调性差,各自的观点有局限性;④不利于培养高层管理者的后备人才。
15. 房地产经纪机构的组织结构形式中,
的缺点是职能部门重叠,管理人员增多,费用开支大。
A.直线一参谋制
B.分部制
C.矩阵制
D.网络制
A
B
C
D
B
[解析] 分部制组织结构形式的缺点是:①职能部门重叠,管理人员增多,费用开支大;②如分权不当,易导致各分部闹独立,损害组织整体目标和利益;③各分部之间的横向联系和协调较难。这种形式适用于特大型组织,在采用时也应注意扬长避短。
16. 房地产经纪企业扩张中,采用
模式时,企业会碰到因房地产市场的地域性而造成企业可能“水土不服”。
A.跨地域市场扩张
B.跨专业市场扩张
C.跨行业扩张
D.综合性扩张
A
B
C
D
A
[解析] 采用跨地域市场扩张模式时,企业会碰到因房地产市场的地域性而造成企业可能“水土不服”。
17. 房地产经纪企业扩张中,要解决“水土不服”这一问题的关键是要实现异地分支机构或分公司的人员
问题,以及进而产生的对异地分支机构的有效管理问题。
A.专业化
B.标准化
C.本土化
D.外地化
A
B
C
D
C
[解析] 采用跨地域市场扩张模式时,企业会碰到因房地产市场的地域性而造成企业可能“水土不服”,要解决这一问题的关键是要实现异地分支机构或分公司的人员本土化问题以及进而产生的对异地分支机构的有效管理问题。
18. 品牌
。
A.是一种法律概念
B.是商标的一部分
C.是市场概念
D.主要具有法律作用
A
B
C
D
C
[解析] 商标是品牌的一部分。商标是一种法律概念,主要具有法律作用;品牌是市场概念,主要具有市场作用。
19. 房地产经纪企业薪酬制度的制定要遵循的原则中,不包括:
。
A.底薪与奖金不分离
B.简明扼要,易于执行
C.管理方便,符合经济原则
D.在各级职务的奖酬基准上,适当地拉开差距
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪企业薪酬制度的制定要遵循以下原则:①底薪与奖金分离;②简明扼要,易于执行;③管理方便,符合经济原则;④公平合理,有激励作用;⑤在同行业中有竞争力;⑥适时动态调整;⑦在机构内部各类、各级职务的奖酬基准上,适当地拉开差距。
20. 品牌掌握在
手中。
A.国家
B.行政部门
C.消费者
D.企业
A
B
C
D
C
[解析] 商标掌握在企业手中,而品牌掌握在消费者的手中。
21. 风险是指:
。
A.引起损失产生的确定性
B.引起损失产生的不确定性
C.引起损失产生的必然性
D.引起损失产生的偶然性
A
B
C
D
B
[解析] 风险是指引起损失产生的不确定性。
22. 下列关于新建商品房销售代理业务的表述中,不正确的是:
。
A.佣金结算相对较为简单
B.需要投入较大量广告费
C.销售期比较长
D.通常不能在同一时段实现销售(租赁)
A
B
C
D
A
[解析] 新建商品房销售代理业务的特点中,包括房地产经纪机构与客户之间的佣金结算相对较为复杂。
23. 存量房代理业务中,了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救属于售后服务中的:
。
A.延伸服务
B.跟踪服务
C.增值服务
D.改进服务
A
B
C
D
D
[解析] 二手房代理业务售后服务中,改进服务即了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救。
24. 商品房销售代理中,房地产开发企业或房屋所有权人、土地使用权人将房屋的出售(租)权单独委托给一家房地产经纪机构代理,属于:
。
A.独家代理
B.共同代理
C.参与代理
D.无权代理
A
B
C
D
A
[解析] 独家代理是指房地产开发企业或房屋所有权人、土地使用权人将房屋的出售(租)权单独委托给一家房地产经纪机构代理。
25. “由项目的直接操作部门(如子公司、项目组等)具体与项目开发商进行谈判,并起草代理合同文本”,属于新建商品销售代理业务流程中
阶段的工作。
A.项目签约
B.销售准备
C.销售执行
D.项目的研究与拓展
A
B
C
D
A
[解析] 项目签约阶段由项目的直接操作部门(如子公司、项目组等)具体与项目开发商进行谈判,并起草代理合同文本。
26. “发动每个员工通过各种途径尽力打探新建商品房项目的信息,然后研究拓展部负责收集、汇总并初步筛选所得到的信息,上报总经理或专门的信息统筹部门”,属于新建商品销售代理业务流程中
阶段的工作。
A.项目签约
B.销售准备
C.项目信息开发与整合
D.项目的研究与拓展
A
B
C
D
C
[解析] 项目信息开发与整合阶段首先要调动房地产经纪机构的全体人员进行项目信息的开发,即发动每个员工通过各种途径尽力打探新建商品房项目的信息,然后研究拓展部负责收集、汇总并初步筛选所得到的信息,上报总经理或专门的信息统筹部门。
27. 对于房地产经营投资,最常见的投资咨询服务就是提供:
。
A.房地产开发项目的赢利研究报告
B.房地产开发项目的可行性研究报告
C.房地产开发项目的市场营销报告
D.房地产开发项目的销售报告
A
B
C
D
B
[解析] 对于房地产经营投资,最常见的投资咨询服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告。
28. 投资新建的房屋租赁活动的经纪服务通常采用
形式为主。
A.单务合同
B.居间合同
C.主合同
D.代理合同
A
B
C
D
D
[解析] 投资新建的房屋租赁活动的经纪服务通常采用代理合同形式为主,很少采用居间合同形式。
29. 根据合同条款所起的作用,合同条款可以分为主要条款和
。
A.普通条款
B.实体条款
C.程序条款
D.免责条款
A
B
C
D
A
[解析] 根据合同条款所起的作用,合同条款可以分为主要条款和普通条款。
30. 房地产开发投资咨询中,
是可行性研究的成果性文件。
A.市场调查分析报告
B.方案选择和优化成果
C.财务评价
D.可行性研究报告
A
B
C
D
D
[解析] 可行性研究报告是可行性研究的成果性文件。
31. 投资标的房地产的产品分析中,标的房地产在城市空间结构中所处的位置,如什么圈层、什么区域、与城市空间发展轴的空间关系,指的是:
。
A.宏观的位置
B.市场的位置
C.中观的位置
D.微观的位置
A
B
C
D
C
[解析] 投资标的房地产的产品分析,中观的位置指标的房地产在城市空间结构中所处的位置,如什么圈层、什么区域、与城市空间发展轴的空间关系。微观的位置主要包括标的房地产与周边重要设施和其他房地产的空间关系、出人口、可视性(即从所临接的街道上看到标的房地产的可能性)、周边房地产的用途、交通流量、邻近地区的供求状况及地区声誉。
32. 房屋租赁当事人应在租赁合同签订后
日内持有关文件到市、县人民政府房地产管理部门申请办理登记。
A.30
B.60
C.90
D.120
A
B
C
D
A
[解析] 房屋租赁当事人应在租赁合同签订后30日内持有关文件到市、县人民政府房地产管理部门申请办理登记。
33. 房地产开发投资咨询中,开发项目可行性研究的步骤中不包括:
。
A.接受委托
B.销售评价
C.方案选择和优化
D.编制可行性研究报告
A
B
C
D
B
[解析] 房地产开发投资咨询中,开发项目可行性研究可以分为五个步骤:①接受委托;②市场调查分析;③方案选择和优化;④财务评价;⑤编制可行性研究报告。
34. 房屋所有权取得中,下列
属于原始取得。
A.买卖
B.添附
C.赠与
D.继承
A
B
C
D
B
[解析] 原始取得是指不以他人已有的所有权为前提而直接通过权利人的一定行为或根据法律上的规定而取得房屋所有权,如新建、添附、没收、征收等。
35. 某开发商在电视上发布了一条普通商品住宅楼盘销售广告。则该广告的有关楼盘位置、价格属于:
。
A.语言要素
B.内容要素
C.形式要素
D.载体要素
A
B
C
D
B
[解析] 一般来讲,房地产经纪信息的基本要素主要由语言要素、内容要素和载体要素三方面组成。
36. 利用商情数据库收集房地产经纪信息,属于:
。
A.收集公开传播的房地产经纪信息
B.从有关单位内部获取房地产经纪信息
C.现场收集
D.利用网络获取
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪信息可从以下途径进行收集:①收集公开传播的房地产经纪信息;②从有关单位内部获取房地产经纪信息;③现场收集;④利用网络获取。
37. 房地产经纪信息整理中,对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析,判断误差的大小和时效的高低,剔除人为、主观的部分,使之准确、客观,此环节属于:
。
A.鉴别
B.筛选
C.整序
D.编辑
A
B
C
D
A
[解析] 鉴别就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析,判断误差的大小和时效的高低,剔除人为、主观的部分,使之准确、客观。
38. 下列属于房地产经纪信息内容要素的是:
。
A.房地产平面媒体广告上的图片
B.刊登房地产图片的杂志
C.报纸上登载的楼盘地址、开发商名称等信息
D.专门刊登房地产广告的报纸
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪信息通常可以用文字性语言表现,也可以用形象性语言(如图画)来表现。
39. 王某准备采取个人住房贷款方式购房,目前王某月家庭总收入为10000元,其家庭月还款额一般不应超过:
。
A.3000元
B.4000元
C.5000元
D.6000元
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时,一般需要协助购房者制订合理的贷款方案,贷款方案主要由三个要素组成:贷款金额、贷款类型、贷款期限。要考虑购房者的实际经济承受能力,月还款额一般不应超过家庭总收入的30%。
40. 房地产经纪服务的
决定了供需双方之间的信息不对称。
A.单纯性
B.专业性
C.复杂性
D.科学性
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪服务的专业性决定了供需双方之间的信息不对称。
41. 房地产经纪合同和书面告知材料等重要文书应当由房地产经纪机构授权的
签章。
A.工作人员
B.专业人员
C.注册房地产经纪人
D.房地产经纪人协理人员
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪合同和书面告知材料等重要文书应当由房地产经纪机构授权的注册房地产经纪人签章,并在文书上注明房地产经纪人注册号。
42. 违约行为中,
是指债务人在债务成立后履行期届满前,能履行而明示不履行的意思表示。
A.履行不能
B.履行拒绝
C.履行迟延
D.履行不当
A
B
C
D
B
[解析] 履行拒绝是指债务人在债务成立后履行期届满前,能履行而明示不履行的意思表示。
43.
是指通过国家的立法机关制定或者认可的,用以指导、约束人们行为的行为规范的一种。
A.制度规范
B.基本规范
C.技术性规范
D.法律规范
A
B
C
D
D
[解析] 法律规范是指通过国家的立法机关制定或者认可的,用以指导、约束人们行为的行为规范的一种。
44. 符合法律法规的规定是从事任何活动都应当遵循的原则,这是:
。
A.合法原则
B.平等原则
C.公平原则
D.保密原则
A
B
C
D
A
[解析] 合法原则指符合法律法规的规定是从事任何活动都应当遵循的原则。
45.
的基本含义是,当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。
A.回避原则
B.诚信原则
C.公平原则
D.平等原则
A
B
C
D
B
[解析] 诚信原则的基本含义是,当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。
46. 房地产经纪合同的内容由当事人约定,具体的内容根据当事人不同需要会有所变化,但合同的主要条款是具有共性的,可以作为:
。
A.程序条款
B.免责条款
C.明示条款
D.偶尔条款
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪合同的内容由当事人约定,具体的内容根据当事人不同需要会有所变化,但合同的主要条款是具有共性的,可以作为明示条款。
47. 缔约过失责任属于:
。
A.违约责任
B.合同责任
C.连带责任
D.侵权责任
A
B
C
D
B
[解析] 缔约过失责任虽不属于违约责任,但与合同有关,属于合同责任。
48. 免责条款的特征,不包括:
。
A.免责条款具有约定性
B.免责条款具有预先性
C.免责条款具有暗示性
D.免责条款具有免责性
A
B
C
D
C
[解析] 免责条款的特征是:①免责条款具有约定性;②免责条款具有预先性;③免责条款具有明示性;④免责条款具有免责性。
49.
中,房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业组织。
A.行政管理模式
B.行业自治模式
C.行业托管模式
D.行政与行业自律并行管理模式
A
B
C
D
B
[解析] 行业自治模式中,房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业组织。行业协会不仅实施自律性管理职能,还受政府职能部门甚至立法机构的委托,行使对房地产经纪业的行政管理职能。
50. 房地产经纪机构应当依法承接房地产经纪业务,并指派或者由委托人选定注册在本机构的
为经纪业务的承办人,执行经纪业务,并在委托协议中载明。
A.工作人员
B.专业人员
C.房地产经纪人
D.房地产经纪人协理人员
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪机构应当依法承接房地产经纪业务,并指派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人,执行经纪业务,并在委托协议中载明。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)
1. 下列关于经纪活动的基本含义,表述正确的是:
。
A.是一种中介服务活动
B.通过提供信息和专业服务来促成他人交易
C.经纪人提供中介服务是以营利为目的的
D.经纪人提供中介服务是以投机为目的的
E.采取收取佣金的方式获得其服务的报酬
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 经纪活动是一种中介服务活动,主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易;经纪人提供中介服务是以营利为目的的,采取收取佣金的方式获得其服务的报酬。
2. 下列关于经纪的表述,正确的是:
。
A.经纪活动的主体必然是专业化的主体
B.接受不存在第三主体的委托事项,不属于经纪服务
C.在经纪活动中,经纪主体只是为促成交易提供服务,不直接作为交易主体从事交易
D.经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等,但存在买卖行为
E.经纪机构的自营买卖也属于经纪行为
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 在经纪活动中,经纪主体只是为促成交易提供服务,不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等,不存在买卖行为。经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。这意味着,如果一个机构作为交易主体从事了具体商品的交易,那么这项活动就不属于经纪活动。
3. 在我国古代,从事经纪活动的人叫做:
。
A.“牙商”
B.“牙子”
C.“牙侩”
D.“牙郎”
E.“牙人”
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 在我国古代,从事经纪活动的人叫做“牙人”,又叫做“牙郎’、“牙侩”、“牙子”。
4. 下列不属于房地产经纪形式的是:
。
A.房地产居间
B.房地产代理
C.房地产开发
D.房地产经营
E.物业管理
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 按服务方式,房地产经纪可以分为房地产居间与房地产代理两大类。
5. 下列关于房地产经纪人的表述,正确的是:
。
A.经过全国房地产经纪人执业资格考试合格或者资格互认
B.取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格
C.按照有关规定注册,取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》
D.只能在注册地所在的行政区域内从业
E.指导房地产经纪人协理执行各种房地产经纪业务
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内从业。房地产经纪人可以在全国范围内执业。
6. 房地产经纪人注册在下列
情况下,须达到规定的继续教育标准。
A.房地产经纪人执业资格证书自签发之日起3年内未初始注册的
B.房地产经纪人执业资格证书自签发之日起2年内未初始注册的
C.申请延续注册换发新的注册证书
D.注销注册房地产经纪人执业资格证书
E.收回注册房地产经纪人执业资格证书
A
B
C
D
E
AC
[解析] 房地产经纪人执业资格证书自签发之日起3年内未初始注册的,申请初始注册,须达到规定的继续教育标准。房地产经纪人申请延续注册换发新的注册证书,也须达到规定的继续教育标准。
7. 目前房地产经纪人员在职业道德方面应符合以诚为本的基本要求。下列
体现了房地产经纪机构或人员的坦诚。
A.当出现一些可能不利于成交的因素时,应诚实地向客户告知
B.树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念
C.当客户由于不懂专业知识或不具备专业经验而对成交价格等产生不恰当期望时,不能一味迎合客户,应客观地帮客户进行分析
D.凭借自己的专业知识和经验来帮助客户了解房地产市场实质
E.以佣金为唯一的收入来源,并且以成交为收取佣金的前提
A
B
C
D
E
ACD
[解析] “诚”的第二要义是坦诚,即诚实地向客户告知自己的所知。房地产市场是一个非常复杂的市场,普通客户常常无法了解其实质,因而房地产经纪人员应该凭借自己的专业知识和经验来帮助客户。当出现一些可能不利于成交的因素时,应诚实地向客户告知。当客户由于不懂专业知识或不具备专业经验而对成交价格等产生不恰当期望时,不能一味迎合客户,应客观地帮客户进行分析。
8. 目前房地产经纪人员在职业道德方面应符合以诚为本的基本要求。下列
体现了房地产经纪机构或人员的真诚。
A.树立“成交不收费”的观念
B.树立“不成交不收费”的观念
C.树立“佣金不是唯一收入”的观念
D.树立“佣金是唯一收入”的观念
E.以佣金为唯一的收入来源,并且以成交为收取佣金的前提
A
B
C
D
E
BDE
[解析] “诚”的第一要义是真诚,即真心以客户的利益为己任。如果房地产经纪机构以佣金为唯一的收入来源,并且以成交为收取佣金的前提,这就表明,房地产经纪人员的利益与客户的利益大方向一致,客户自然会相信房地产经纪人员会尽最大力量为自己寻找交易对象。从“真诚”的要求出发,房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念。
9. 下列
房屋租赁形式,是《城市房屋租赁管理办法》规定的范围。
A.以房屋作价入股
B.将房屋出租给他人从事经营活动
C.将房屋以合作方式出资与他人从事经营活动
D.将房屋出租给他人居住
E.将房屋无偿借用给他人
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 以房屋作价入股,属于房屋转让的形式;将房屋无偿借用给他人,未产生支付租金的行为,不属于《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁形式。
10. 用
等出资,必须进行评估作价。
A.货币资本
B.实物
C.非专利技术
D.工业产权
E.土地使用权
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资,但对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。
11. 下列采用
组织形式的房地产经纪机构均应承担无限连带责任。
A.合伙机构分支机构
B.股份有限公司分支机构
C.合伙机构
D.个人独资机构
E.个人独资机构分支机构
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 分支机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定,股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任,合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。
12. 合伙制房地产经纪机构的特点是:
。
A.共担风险
B.共同出资
C.合伙经营
D.共享收益
E.依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 合伙制房地产经纪机构依照《中华人民共和国合伙企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立。
13. 战略管理的任务就是通过
,在保持这三者之间动态平衡的条件下,实现企业的战略目标。
A.日常管理
B.战略目标
C.战略决策
D.战略实施
E.战略制定
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 战略管理的任务就是通过战略制定、战略实施和日常管理,在保持这三者之间动态平衡的条件下,实现企业的战略目标。
14. 下列关于品牌的表述正确的有:
。
A.品牌塑造不需要过程,可以通过购买取得
B.特定的品牌只和特定的产品或企业联系在一起,品牌具有排他性
C.品牌具有品牌价值
D.品牌具有丰富的内涵
E.品牌塑造需要一个过程
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 从品牌的定义可以得出品牌的如下特点:①特定的品牌只和特定的产品或企业联系在一起,品牌具有排他性;②品牌具有品牌价值;③品牌具有丰富的内涵;④品牌塑造需要一个过程。
15. 个别风险包括:
。
A.经营风险
B.政策风险
C.财务风险
D.市场风险
E.决策风险
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 个别风险是指由于种种不利因素的影响,而给个别企业内部带来的不确定性,包括经营风险、财务风险、决策风险等。
16. 房地产卖方代理的委托人通常为:
。
A.房地产开发商
B.存量房的所有者
C.购房者
D.承租者
E.出租房屋的业主
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 房地产卖方代理的委托人通常为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。
17. 根据标的房地产的物质状态类型,经纪业务分为:
。
A.商业房地产经纪业务
B.土地经纪业务
C.住宅房地产经纪业务
D.房屋经纪业务
E.工业房地产经纪业务
A
B
C
D
E
BD
[解析] 根据标的房地产的物质状态类型(土地、房屋),经纪业务分为土地经纪业务和房屋经纪业务。
18. 下列属于经纪人工作辅助系统的有:
。
A.发布器
B.制作类
C.文本类
D.计算器
E.勘察类
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 如某软件为房地产经纪人提供了五大类二十多种辅助工作,包括:①制作类;②计算器;③发布器;④文本类;⑤其他。
19. 在成交信息得以明确后,要尽可能快速促成交易。具体可采用以下方法:
。
A.遇到迟迟不下决心的客户,可慎重使用“压迫”措施
B.针对客户的动机、偏好,寻机诱导
C.大胆杀价,促进购买
D.强化交易合同的保障作用
E.加强客户对房地产经纪人的信心
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 要尽可能快速促成交易,具体可采用以下方法:①加强客户对房地产经纪人的信心,将产权明晰、屋况良好、房屋整洁等可控因素展露无遗,赢得客户信任;②针对客户的动机、偏好,寻机说服,如是否因为孩子上学而选择,离上班地方方便,房型及厨房被太太喜欢等;③遇到迟迟不下决心的客户,可慎重使用“压迫”措施;④议价有节,谨慎从事;⑤强化交易合同的保障作用。
20. 在开发项目可行性研究中,“是整个分析的起点,也是整个分析中数据的输入口,直接影响分析结果的可靠性”,这指的是:
A.接受委托
B.市场调查
C.市场分析
D.预测部分
E.消费者行为
A
B
C
D
E
CD
[解析] 在开发项目可行性研究中,市场分析和预测部分非常重要。它是整个分析的起点,也是整个分析中数据的输入口,直接影响分析结果的可靠性。在开发投资分析中,房地产经纪人应对消费者行为研究给予足够的重视。
21. 房屋所有权取得中,属于继受取得的是:
。
A.添附
B.没收
C.互换
D.赠与
E.征收
A
B
C
D
E
CD
[解析] 继受取得是指通过某种法律事实从原来房屋所有权人处取得房屋所有权,如买卖、互换、赠与、继承等。房屋产权的继受取得必须由有关产权转移人、代理人办理转移手续。
22. 享有房地产优先购买权的人有:
。
A.房地产所有人的亲戚
B.房地产所有人的朋友
C.房地产所有人的所在单位
D.房地产共有人
E.房屋承租人
A
B
C
D
E
DE
[解析] 享有房地产优先购买权的人有:①房地产共有人;②房屋承租人。
23. 房地产经纪信息通常包括:
。
A.房源信息
B.客户信息
C.房地产市场信息
D.房地产经纪行业信息
E.房地产经济信息
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动_并为房地产经纪活动服务的信息。它通常包括四个方面:房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。
24. 房地产经纪信息整理中,房地产经纪机构对本机构业务类信息的整理,通常采取表格形式,一般可分为:
。
A.日报表
B.周报表
C.月报表
D.季报表
E.专项信息表
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 房地产经纪机构对本机构业务类信息的整理,通常采取表格形式,一般可分为日报表、周报表、月报表等。
25. 房地产经纪机构通过分析客户信息,可以实现的目标有:
。
A.了解客户所能接受的价位
B.指导机构查找房源信息
C.指导机构把握市场方向
D.指导机构找到合适的房地产经纪人才
E.指导机构调整组织机构
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 通过对客户方面信息的分析,房地产经纪人可以了解客户的偏好、所能接受的房产价位,并指导查找房源信息和筛选房源,最终促使交易成功;通过对市场和竞争对手的了解,能够及时地把握市场方向、竞争对手目前的状况,便于很好地开展房地产经纪活动。
26. 侵权责任中,承担侵权责任的主要方式有:
。
A.排除妨碍
B.消除危险
C.定金
D.返还财产
E.赔偿损失
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 侵权责任中,承担侵权责任的主要方式有:①停止侵害;②排除妨碍;③消除危险;④返还财产;⑤恢复原状;⑥赔偿损失;⑦消除影响、恢复名誉;⑧赔礼道歉。
27. 房地产经纪人与房地产经纪机构之间的关系包括:
。
A.主从关系
B.经济关系
C.执业关系
D.法律责任关系
E.支配关系
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 房地产经纪人员与房地产经纪企业之间有执业关系、经济关系、法律责任关系。
28. 房地产经纪企业选择经营模式时要考虑的因素主要包括:
。
A.企业规模
B.组织结构
C.规模化经营的方式
D.人员构成
E.经济效益
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 房地产经纪企业选择经营模式时主要考虑三个方面:组织结构、企业规模、规模化经营的方式。
29. 房地产经纪执业规范的落实和执行主要依靠的是:
。
A.行业的自律
B.企业的自律
C.交易人员自觉
D.产业的自律
E.执业人员自觉
A
B
C
D
E
AE
[解析] 房地产经纪执业规范的落实和执行主要依靠执业人员自觉和行业的自律。
30. 房地产经纪机构和人员违规执业,按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同,可以分为:
。
A.违约责任
B.侵权责任
C.民事责任
D.行政责任
E.刑事责任
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 房地产经纪机构和人员违规执业,按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同,可以分为民事责任、行政责任和刑事责任三个方面。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意)
A省B市W房地产经纪有限责任公司(以下简称W公司)于2001年由房地产经纪人李某、孙某共同发起成立,李某为总经理。李某占公司股份51%,孙某占股份20%,其他股份占29%。2005—2008年分别招聘了包括徐某在内的房地产经纪人共8人,包括方某在内的房地产经纪人协理共20人。现拥有员工300名,在B市设有连锁店铺10家,在A省其他地市设有分支机构3家。设在A省C市的W公司第二分公司于2005年设立,由于经济效益欠佳,于2009年3月解散。
1. 下列关于W公司成立时的表述中,正确的是:
。
A.出资设立公司的出资者必须是自然人
B.李某所占股份51%的出资必须是货币资本
C.孙某所占股份20%的出资可以是货币资本
D.李某所占股份51%的出资可以包括土地使用权作价出资
A
B
C
D
CD
[解析] 出资设立公司的出资者可以是自然人也可以是法人,出资可以是国内资产也可以是国外投资。出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。
2. 下列关于W公司第二分公司特点的表述中,不正确的是:
。
A.设立W公司第二分公司,应经A省C市主管部门审批
B.W公司第二分公司能独立开展房地产经纪业务
C.W公司第二分公司具有法人资格
D.W公司第二分公司承担无限连带责任
A
B
C
D
CD
[解析] 分支机构能独立开展房地产经纪业务,但不具有法人资格。W公司第二分公司承担责任的类型按照W公司的组织形式决定。
3. 当W公司第二分公司的全部财产不足以对外清偿到期债务时,应由
对其债务承担清偿责任。
A.W公司第二分公司总经理
B.W公司第二分公司所有股东
C.W公司公司
D.W公司公司总经理
A
B
C
D
C
[解析] 当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时,由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任。
4. W公司第二分公司解散后,W公司对其
承担责任。
A.解散后尚未清偿的全部债务,且包括未到期债务
B.解散后尚未清偿的全部债务,但不包括未到期债务
C.解散后尚未清偿的部分债务,且包括未到期债务
D.解散后尚未清偿的部分债务,但不包括未到期债务
A
B
C
D
A
[解析] 分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担责任。
5. 未解散前,W公司第二分公司承担责任形式的特点是:
。
A.承担责任的形式按照W公司的组织形式决定
B.承担责任的形式按照合伙制组织形式决定
C.应以其全部财产承担有限责任
D.应承担无限连带责任
A
B
C
D
AC
[解析] 分支机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定,股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任,合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。
6. 下列关于W公司经营模式特点的表述中,不正确的是:
。
A.管理层次多
B.监督成本低
C.决策正确率低
D.通常对房源信息共享
A
B
C
D
BC
[解析] 房地产经纪机构连锁店模式的特点主要有:①有总部门技术支持;②专业化程度提升有体制保证;③门店间市场信息共享;④管理层次多,管理成本高,监督成本高,可能导致运营效率下降;⑤决策时效差,决策正确率高;⑥通常对房源信息共享。
7. 如果W公司组织系统采取分部制组织结构形式,则其:
。
A.各分部有较大的自主经营权
B.不利于培养高层管理者的后备人才
C.各分部之间的横向联系和协调较容易
D.利于高层管理者摆脱日常事务,集中精力抓全局性、长远性的战略决策
A
B
C
D
AD
[解析] 分部制组织结构形式的特点中,包括利于培养高层管理者的后备人才,各分部之间的横向联系和协调较难。
8. 如果W公司组织系统采取矩阵制组织结构形式,则该形式的特点是:
。
A.该形式中的双重领导符合统一指挥原则
B.有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系,沟通信息,协作完成横向机构的任务
C.由职能机构派出、参加横向机构(事业部或项目组)的人员,既受所属职能机构领导,又接受横向机构领导
D.组织结构更为复杂,常常可以看到专业性职能部门、按房地产类型或区域分设的事业部和各种临时的项目部门同时并存
A
B
C
D
BCD
[解析] 矩阵制组织结构形式的双重领导违反了统一指挥原则,又会引起一些矛盾,导致职责不清、机构间相互扯皮的现象,所以在实际运用中高层管理者要注意协调职能部门与横向机构间出现的矛盾和问题。
9. W公司岗位设置中,应坚持
的原则。
A.因人设岗
B.因事设岗
C.因岗设人
D.工作丰富化
A
B
C
D
BCD
[解析] 首先,“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则。其次,工作丰富化也是企业岗位设置时不容忽视的一条原则。
10. 下列关于徐某的权利和义务的表述中正确的是:
。
A.在W公司,不可承担W公司关键岗位的工作
B.在W公司,可以指导房产经纪人协理进行各种经纪业务
C.经W公司授权,可以订立房地产经纪合同等重要文件
D.可以同时受聘于两个房地产经纪机构执行业务
A
B
C
D
BC
[解析] 房地产经纪人可以加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位工作,但不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。
11. 房产经纪人协理方某:
。
A.可以承担W公司关键岗位的工作
B.可以在全国范围内执业
C.可以指导W公司其他房产经纪人协理开展经纪业务
D.可以协助W公司房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪人可以在全国范围内执业,房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内从业。加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位的工作,指导房产经纪人协理进行各种经纪业务属于房地产经纪人的权利。
乙公司王先生将其两套住房售给甲房地产咨询公司(以下简称甲公司)。经充分商洽,双方在所有合同条款上达成一致。甲公司在房屋买卖合同上签字。房屋购得后,甲公司因业务需要,以其中一套房屋向乙银行申请了抵押贷款,并签订了《房地产抵押合同》。一年后,甲公司将设定抵押的房屋转让给了丙公司,另一套出租给了丁公司。
12. 甲公司与乙银行的《房地产抵押合同》具有以下
等特点。
A.该抵押合同是主合同
B.该抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在
C.该抵押合同所设立的抵押权是一种他物权
D.该抵押合同生效后,乙银行对该抵押房屋享有占有、使用、收益权
A
B
C
D
BC
[解析] 房地产抵押合同是从合同。房地产抵押合同生效后,抵押权人对抵押物不享有占有、使用、收益权。
13. 如果甲公司届期不能偿还乙银行贷款,乙银行可以采取
方式,处分该抵押房屋。
A.直接接管占有
B.拍卖
C.变卖
D.折价
A
B
C
D
BCD
[解析] 处分抵押物可选择拍卖、变卖或者折价方式处分。处分抵押物时,按份共有的其他共有人,抵押前已承租的承租人有优先购买权。
14. 甲公司与乙银行的《房地产抵押合同》应自
之日起生效。
A.签订
B.签章
C.贷款发放
D.登记
A
B
C
D
D
[解析] 根据担保法规定,房地产抵押合同签订后,应当向房地产登记机关办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效,而不是自抵押合同签订之日起生效。
15. 下列关于该《房地产抵押合同》的变更问题,表述正确的是:
。
A.甲公司与乙银行协商一致,可以变更抵押合同
B.甲公司与乙银行应当签订书面的抵押变更合同
C.如果该抵押房屋存在两个以上抵押权人,需要变更抵押合同的乙银行,必须征得所有前顺位抵押权人的同意
D.该抵押合同发生变更的,应当依法变更抵押登记
A
B
C
D
ABD
[解析] 一宗抵押物存在两个以上抵押权人的,需要变更抵押合同的抵押权人,必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
16. 如果甲公司以出租给丁公司的住房向W银行进行抵押担保贷款,下列表述不正确的是:
。
A.甲公司应将已出租情况明示W银行
B.甲公司和丁公司签订的房屋租赁合同继续有效
C.其抵押期限不得超过该房屋的土地使用年限
D.如甲公司将出租给丁公司的住房再次抵押,对于处分抵押物,应以《房地产抵押合同》签订时间顺序为优先受偿的顺序
A
B
C
D
D
[解析] 已设立抵押权的房地产再次抵押时,应将第一次抵押的情况告知第二抵押权人,处分抵押物时,应以登记顺序为优先受偿的顺序。
17. 丁公司承租房屋须:
。
A.甲公司和丁公司签订房屋租赁合同
B.合同中,不需明确该出租房屋的用途
C.办理房屋租赁合同登记备案
D.可约定该出租房屋修缮责任由丁公司承担
A
B
C
D
ACD
[解析] 合同中,应特别明确出租房屋的用途,不得擅自改变原使用用途。
18. 由于工作需要,丁公司欲将租赁期间的该房屋转租他人。下列表述正确的有:
。
A.必须取得甲公司的书面同意
B.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
C.必须由甲公司与承租人签订房屋转租合同
D.持房屋转租合同到房地产登记机关办理房屋转租合同备案
A
B
C
D
BD
[解析] 应当订立转租合同,可以是三方当事人共同签订,也可以在出租人的同意下由承租人与转承租人双方签订。
19. 对于转让该设定抵押的房屋,下列表述不正确的是:
。
A.甲公司必须以书面形式通知乙银行
B.甲公司可以口头形式通知乙银行
C.转让前,甲公司应将该房屋抵押情况告知丙公司
D.以上三项都不正确
A
B
C
D
B
[解析] 房地产抵押合同生效后,对抵押物具有限制性。房地产抵押合同一旦生效,抵押人便不得随意处分抵押物,如要转让已设定抵押的房地产,必须以书面形式通知抵押权人,并将抵押情况告知房地产受让人,否则转让行为无效。
20. 甲公司将另一套房屋出租给丁公司,甲公司和丁公司应在租赁合同签订后
日内持有关文件到市、县人民政府房地产管理部门申请办理登记。
A.30
B.45
C.60
D.90
A
B
C
D
A
[解析] 房屋租赁当事人应在租赁合同签订后30日内持有关文件到市、县人民政府房地产管理部门申请办理登记。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
深色:已答题 浅色:未答题
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