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房地产经纪概论模拟题17
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意。)
1. 经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的经济行为的是
。
A.居间
B.行纪
C.代理
D.委托
A
B
C
D
B
2. 房地产经纪是一种
的有偿服务,房地产经纪服务的接受方必须向提供房地产经纪服务的机构支付房地产经纪服务费。
A.经济化
B.结构化
C.法制化
D.市场化
A
B
C
D
D
3. 在我国,大量存在从事房屋买卖说合的中介,他们被称为“房牙”的朝代是从
开始的。
A.宋代
B.元代
C.明代
D.清代
A
B
C
D
B
本题考核的是房地产经纪的产生与历史沿革。我国房地产经纪活动的兴起可以追溯到唐宋时期,随着商品经济进一步发展,商品交易范围和品种扩大,牙人之间的分工和专业化也进一步发展起来。宋代有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志),表明房地产经纪活动开始与税收联系起来。据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容推断,元代大量存在从事房屋买卖说合的中介,他们被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。
4. 联合国1971年颁布、1986年修订的《全部经济活动的国际标准产业分类索引》,将全部经济活动分为10个大项,房地产经纪业属于第8项中的
。
A.不动产业
B.商业性服务业
C.金融业
D.保险业
A
B
C
D
A
5. 对于房地产经纪人员的职业资格,国际上通行的做法是根据可从事的房地产经纪
的不同,设立房地产经纪人员职业资格的两级认证制度。
A.业务范围
B.年限
C.区域
D.业务水平
A
B
C
D
A
6. 房地产经纪人执业资格的一个注册有效期为
年,房地产经纪人应当在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训。
A.1
B.2
C.3
D.5
A
B
C
D
C
7. 由于职业道德是与一定的职业相联系的,所以在性质上具有
。
A.专业性
B.特殊性
C.关联性
D.整体性
A
B
C
D
A
8. 就法律责任而言,房地产经纪人员在履行自己职责的过程中,因违反合同或不履行其他法律义务,侵害国家集体财产,侵害他人财产、人身权利的,应承担相应的
。
A.经济责任
B.民事责任
C.道德责任
D.行政责任
A
B
C
D
B
本题考核的是房地产经纪人员的职业责任。房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务,以及因自己在职业活动中的过失或故意行为而给他人造成伤害或损失而应承担的法律责任。就义务层面而言,有很大一部分是以房地产经纪企业的内部规章制度、房地产行业的执业规范或政府有关部门制定的行政规章形式出现的,这就要求房地产经纪人员要严格遵守这些规范、规章。一旦违反就要接受相应的处罚,这是房地产经纪人员职业责任中的行政责任。从另一方面看,规范、规章不可能包罗万象,总有一些未能列入其中的内容,这就常常以房地产经纪人员的职业道德形式来出现。如尽自所能向客户提供最充足的信息,以利于客户的交易决策。违反职业道德的行为,会受到同行和社会的谴责和良心的拷问,这是房地产经纪人员职业责任中的道德责任。就法律责任而言,房地产经纪人员在履行自己职责的过程中,因违反合同或不履行其他法律义务,侵害国家集体财产,侵害他人财产、人身权利的,应承担相应的民事责任。如果房地产经纪人员的行为触犯了刑法,则要承担相应的刑事责任。
9. 与重资产类型企业相比,轻资产类型企业往往具有更好的
,我国一些优秀的房地产经纪机构,也是得益于其轻资产的企业特性。
A.管理性
B.成长性
C.运筹性
D.操作性
A
B
C
D
B
10. 关于公司制房地产经纪机构的说法,错误的是
。
A.有限责任公司和股份有限公司都是机构法人
B.有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任
C.出资设立公司的出资者必须是法人
D.股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任
A
B
C
D
C
本题考核的是对于公司制房地产经纪机构的概述。房地产经纪公司是指依照我国《公司法》和有关房地产经纪管理的规定,在我国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司和股份有限公司都是机构法人。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。出资设立公司的出资者可以是自然人也可以是法人,出资可以是国内资产也可以是国外投资,出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资,但对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价,依照法律、行政法规的规定办理。资金来源于国外的房地产经纪机构,按其资金组成形式不同,还可把房地产经纪公司分为中外合资房地产经纪公司、中外合作房地产经纪公司和外商独资房地产经纪公司。
11. 房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式虽然都属于连锁经营,具有一定的
,但两者的差异也是非常明显的。
A.共性
B.影响
C.关联
D.融合
A
B
C
D
A
12. 门店的影响力在区域内通常有一个相对集中、稳定的范围,一般是以门店设定点为圆心,以周围
距离为半径划定的范围作为该区域设定考虑的可辐射市场。
A.200m
B.500m
C.1000m
D.1500m
A
B
C
D
C
本题考核的是门店选址时保证充足的客源和房源的原则。门店必须通过实现客户与业主交易需求来实现自身的利润目标。门店应有一定规模的目标客户,这是保证经营达到一定规模的重要条件。通常情况下,门店的影响力在区域内通常有一个相对集中、稳定的范围。一般是以门店设定点为圆心,以周围1000m距离为半径划定的范围作为该区域设定考虑的可辐射市场。半径在500m内的为核心区域,通常门店可在该区域内获取本门店客户总数的55%~70%;半径在500~1000m期间的为中间区域,门店可从中获取客户总数的15%~25%;半径在1000m以外的为外围区域,门店可从中获取客户总数的5%左右。界定区域时,应力求较大的目标市场,以吸引更多的目标客户,故门店所处位置不能偏离选定区域的核心。
13. 售楼处内部功能分区中,属于配套功能区域的是
。
A.模型展示区
B.办证收银区
C.接待区
D.洽谈区
A
B
C
D
B
14. 企业战略管理不仅涉及战略的制定和规划,而且也包含着将制定出的战略付诸实施的管理,因此是一个( )的管理。
A.静态的
B.全过程
C.一次性
D.不间断
A
B
C
D
B
15. 战略评价和调整就是检验战略的
。
A.有效性
B.合理性
C.操作性
D.实践性
A
B
C
D
A
16. 品牌塑造需要一个过程,在我国创立一个名牌最少需要5000万元,时间至少在
年以上。
A.1
B.2
C.3
D.5
A
B
C
D
C
17. 一个品牌必须要有自己核心的品牌价值,也就是
。
A.品牌优势
B.品牌形象
C.品牌承诺
D.品牌塑造
A
B
C
D
C
18. 下列选项中,
是品牌战略中的基础部分,其质量高低决定了整个品牌战略的成败。
A.品牌规划
B.品牌定位
C.品牌愿景
D.品牌结构
A
B
C
D
A
19. 客户数据资料库是由房地产经纪信息及销售管理信息所组成,其作为经纪企业的客户数据仓库,是开展经纪工作的基础,必须进行实时备份以保证数据的
。
A.准确性和现势性
B.完整性和准确性
C.现势性和安全性
D.完整性和安全性
A
B
C
D
D
20. 企业流程具有的特点中,
是进行企业流程分析和再造时必须重视的一个特性。
A.整体性
B.宏观性
C.层次性
D.动态性
A
B
C
D
C
21. 房地产经纪机构经营费用分为固定费用和流动费用,其中固定费用包括
。
A.市场营销与广告宣传费 B.前期考察、项目接洽费用
C.水、电等公共事业费D.向有关行业组织交纳的会费
A
B
C
D
D
22. 运用媒体的方法进行客户开发时需要注意,网络受众主要是知识分子群体,房源信息应具有
。
A.专业性 B.针对性
C.全面性D.适用性
A
B
C
D
B
23. 项目执行部门根据已签署的代理合同,对营销策划报告进行修改,并初步制定项目的执行指标和佣金分配方案,召集各分管业务的高层管理者及有关部门合作会议,是
阶段的第一项工作。
A.项目研究与拓展 B.项目签约
C.项目执行企划D.项目信息开发与整合
A
B
C
D
C
24. 购房抵押贷款的贷款期限一般为
年。
A.5~10
B.10~20
C.20~30
D.5~30
A
B
C
D
D
25. 通常首期还款的时间和金额需要特别关注,首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的
日前,数额按照实际发放贷款的时间确定。
A.10
B.15
C.20
D.25
A
B
C
D
C
26. 房地产细分市场供求分析的基本步骤中,预测需求是以
分析为基础的,也就是从分析影响需求的主导因素入手。
A.假设 B.间接
C.因果D.市场
A
B
C
D
C
27. 房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题不包括
。
A.房地产法律关系 B.房地产权利
C.房地产业务D.房地产交易
A
B
C
D
C
28. 房屋产权具有
,并且同一物上同时只能有一个所有权存在,但是房屋所有权人却可以有两个或两个以上,所有的共有人作为一个整体共同拥有一个所有权,因此在行使房屋所有权时需要共有人的一致意见。
A.唯一性 B.互斥性
C.独立性D.排他性
A
B
C
D
D
本题考核的是房屋所有权的概述。房屋产权是一种绝对权,即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接行使自己的权利。房屋产权也是一种对世权,即权利主体是特定的而义务主体是不特定的.可以是所有人以外的任何人。房屋产权具有排他性,并且同一物上同时只能有一个所有权存在,但是房屋所有权人却可以有两个或两个以上,所有的共有人作为一个整体共同拥有一个所有权,因此在行使房屋所有权时需要共有人的一致意见。
29. 房屋所有权的原始取得是指不以他人已有的所有权为前提而直接通过权利人的一定行为或根据法律上的规定而取得房屋所有权,包括
。
A.买卖
B.互换
C.赠与
D.没收
A
B
C
D
D
30. 由于房地产交易的
,以及房地产市场的动荡,合同签置后一方毁约的现象经常发生,这是房地产交易中一项巨大的风险。
A.复杂性
B.综合性
C.程序性
D.反复性
A
B
C
D
A
31. 在双务合同中,双方当事人之间存在着
的关系。
A.互惠互利
B.公正、公平
C.互为对价
D.合作、对立
A
B
C
D
C
32. 当事人为了保证合同的正常履行,避免发生争议或者当争议发生时能妥善解决,在订立合同时应当根据不同的需要设置不同的条款,合同的主要条款也称
,是合同成立应当具备的条款。
A.必要条款
B.通常条款
C.责任条款
D.偶尔条款
A
B
C
D
A
33. 有关明示与默示条款的说法,错误的是
。
A.明示条款是合同存在的基础,没有明示条款,就不存在合同
B.当两者发生矛盾时应当以明示条款为准
C.默示条款是以明示条款为存在的前提,没有明示条款的存在,默示条款也就不存在
D.默示条款是合同的必要条款,一般情况下,默示条款不能改变明示条款
A
B
C
D
D
本题考核的是合同条款中明示条款和默示条款的关系。明示条款是指当事人以口头或文字方式明确表示的条款。明示条款是合同存在的基础,没有明示条款,就不存在合同。合同的争议条款都是明示条款。默示条款是指合同中没有规定的,但根据法律规定、交易习惯、当事人的行为或合同的明示条款,合同理应存在的条款。默示条款是以明示条款为存在的前提,没有明示条款的存在,默示条款也就不存在。默示条款是合同的普通条款,一般情况下,默示条款不能改变明示条款,两者发生矛盾时应当以明示条款为准。
34. 下列选项中,
即居间人向委托人报告订约的机会。
A.媒介居间
B.指示居间
C.商事居间
D.委托居间
A
B
C
D
B
35. 信息可进行信息编码,如现代计算机使用的二进制,这体现了信息的
。
A.可压缩性
B.可转换性
C.可处理性
D.可量度性
A
B
C
D
D
36. 房地产经纪信息的价值并不是一次性全部体现出来的,它常常可以重复利用,而且随着信息的不断累积,将会衍生出更多的信息,创造更多的价值。这体现了信息的
。
A.积累性
B.时效性
C.增值性
D.再生性
A
B
C
D
A
本题考核的是房地产经纪信息的特征。房地产经纪信息既具有一般信息所具有的共同特征,又具有一些自身的个别特征,具体包括以下内容。
(1)共享性。房地产经纪信息具有正外部性,不会因为使用者的增加而减少每个使用者所获得的信息的价值。信息的共享很重要,通过共享,使更多的人获得信息,使信息的价值得到更充分的发挥,也为使用信息的人们带来更多的效益,最后使整个社会的经济效益增加。但是并不是所有的房地产经纪信息都需要共享,对于一些机密或具有排他性的信息,则应加以保密。
(2)多维性。同一条房地产经纪信息对于不同的人,具有不同的价值。在有些人看来非常重要和珍贵的信息,在另一些人看来可能毫无价值。此外,同一条信息在不同时间、不同环境,其价值也可能完全不同,体现了信息在时间和空间上的多维性。人们的价值观、认识事物的能力以及所处的时点和环境,决定了一条信息对其的价值大小。当房地产经纪信息的属性和内容与人们的需求密切相关时,其使用价值才能发挥出来。
(3)积累性。房地产经纪信息的价值并不是一次性全部体现出来的,它常常可以重复利用,而且随着信息的不断累积,将会衍生出更多的信息,创造更多的价值。在房地产经纪活动中,房地产经纪人必须注意这一点,在信息使用后,也需要加以整理和保存,通过对累积信息的归纳和分析,加深对市场的认识和把握,并对市场的未来发展趋势加以预测。
(4)时效性。随着时间的推移,房地产市场环境以及人们的需求都会发生相应的变化,房地产经纪信息的价值也会发生变化,有些信息变得越来越不重要,甚至失去了使用价值,而有些信息,如新热点地区的房源信息,则变得越来越有价值。
(5)增值性。房地产经济信息的与其共享性紧密相连。通过房地产经纪信息的共享与传递,使更多地人获得信息,依据信息所提供的内容指导自己的行为,提高了该信息的利用率和使用效果,并在增加信息获得者经济效益的同时,使整个社会的总经济效益增加。另外,通过将大量相关的房地产经纪信息加以收集、加工、整理和综合分析,可以将其价值物化在具体的房地产实物上,提高房地产实物的附加值。如某一城市拟进行地铁建设的消息一经证实,会使拟建设地铁沿线周边的物业价格普遍提高,这就是信息增值性的反映。
(6)复杂性。房屋是一种价值量大,属性信息众多而又千差万别的产品。房地产经纪信息所涉及的方面极为庞杂,不仅涉及房地产交易的法律法规,而且涉及房地产交易的程序、方法,抵押贷款的有关规定,交易房地产的产权状况,房屋的具体情况,购房者的信用状况等等。以房源信息为例,就涉及许多方面的内容,如房屋的权属、建筑设计、结构、位置、朝向、配套设施、邻里状况、价值属性等信息。再加之客源信息、房地产市场信息,房地产经纪行业信息均包含着诸多方面,使得房地产经纪信息更加纷繁复杂。
37. 房地产经纪信息的收集渠道中属于间接渠道的是
。
A.门店接待
B.上门服务
C.媒体广告
D.沟通有房源的单位
A
B
C
D
C
38. 在房地产经纪信息的管理中,除了房地产经纪信息的搜集和整理之外,还应该注意房地产经纪信息的( )。
A.保密
B.运用
C.传递
D.保存
A
B
C
D
D
39. 房地产经纪信息的
彻底改变了传统的广告媒体宣传,发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。
A.整体化
B.高效化
C.普遍化
D.网络化
A
B
C
D
D
40. 房地产经纪信息计算机管理系统的类型不包括
。
A.数据管理系统
B.客户服务系统
C.流程控制系统
D.辅助决策系统
A
B
C
D
B
本题考核的是房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型。房地产经纪信息计算机管理系统主要的类型包括:数据管理系统、流程控制系统、辅助决策系统。
41. 通过MLS系统,不仅增强了系统内企业的业务能力,形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制,避免了经纪企业之间的恶性竞争,而且增强了交易的
。
A.透明度
B.成功率
C.协作性
D.稳定性
A
B
C
D
A
42. 房地产的
对解决城市交通、治安、就业、环保等问题具有积极影响。
A.有效流转
B.优化配置
C.统一管理
D.信息共享
A
B
C
D
A
43. 房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告应当遵守的规范中,错误的是
。
A.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明
B.房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
C.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,但可以含有升值或者投资回报的承诺
D.房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺
A
B
C
D
C
本题考核的是房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告应当遵守的规范。主要包括:(1)房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限;(2)房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间;(3)房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚;(4)房地产中表现项目位置,应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离;(5)房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当;(6)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明;(7)房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积;(8)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的,应当真实、准确。预售、预租商品房广告,不得涉及装修装饰内容;(9)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果;(10)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明;(11)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺;(12)房地产广告中涉及贷款服务的,应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期;(13)房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
44. 承担违约责任的方式主要有
。
A.停止侵害
B.返还财产
C.恢复名誉
D.损害赔偿
A
B
C
D
D
本题考核的是承担违约责任的方式。(1)强制实际履行。对于违约行为,采取以继续履行为主赔偿为辅的救济原则。对于因履行迟延、履行不当或履行拒绝的行为,原则上均可请求继续履行或补充履行。但是,除金钱以外,债务发生履行不能,以及债务标的的不适宜强制履行,或债权人在合理期限内未请求履行债务已超过诉讼时效的,不得请求强制履行。(2)违约金。违约金是依当事人的约定或法律的直接规定,在当事人一方不履行债务时,向他方给付的金钱。违约金的数额由当事人在合同中约定,但约定的数额应与损失大致相当。因迟延履行给付违约金后,不免除违约人的合同义务,仍应继续履行。(3)损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后,相对人还有损失的,可请求损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失,但预期利益不得超过违约人缔约时预见到或可能预见到违约可能造成的损失。在当事人违约行为侵害对方人身或财产的,对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。
另外,在合同未成立或成立后无效、被撤销,无法请求违约责任的情况下,在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任,但与合同有关,属于合同责任。缔约过失责任的条件是:当事人一方违反先合同义务,如告知、注意、保密等义务;当事人一方有过失;另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。
45. 违法行为与损害事实之间有
关系,是侵权行为的构成要件。
A.直接
B.因果
C.假设
D.推测
A
B
C
D
B
46. 就目前的情况来看,通过房地产经纪行业管理来规范房地产经纪服务活动,有助于增加房地产
。
A.资源配置
B.人员配备
C.有效供给
D.市场占有量
A
B
C
D
C
47. 在境外市场经济发达的国家和地区,行业规范对
行业都具有很好的行业管理作用。
A.专业性
B.竞争性
C.管理性
D.市场性
A
B
C
D
D
48. 目前美国房地产经纪业几乎渗透到房地产交易市场的每个角落,在房屋买卖中,有超过
的交易是通过房地产经纪人帮助完成的。
A.20%
B.40%
C.60%
D.80%
A
B
C
D
D
49. 由于房地产经纪者与服务对象之间存在着较为明显的信息
现象,因此对房地产经纪的管理必须十分注重房地产经纪业诚信管理。
A.不真实
B.不对称
C.不共享
D.不保密
A
B
C
D
B
50. 信用档案的建立和
有助于建立房地产经纪行业的守信褒奖、失信惩戒的机制。
A.执行
B.管理
C.公示
D.宣传
A
B
C
D
C
本题考核的是建立并公示注册房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案的意义。2006年,中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案,信用档案不但为社会公众提供一个公开查询、选择房地产经纪机构和房地产经纪人的途径,而且构建了一个房地产经纪行业弘扬诚信守法,曝光不良行为的平台。信用档案的建立和公示有助于建立房地产经纪行业的守信褒奖、失信惩戒的机制。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 经纪活动中的代理,即代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系,从事合同规定
的商品交易活动的行为。
A.范围
B.程度
C.方向
D.时间
E.职责
A
B
C
D
E
ABD
2. 存量房市场上的房地产经纪涉及
等多种类型房地产的买卖和租赁,既有采用居间方式进行的,也有采用代理方式进行的。
A.住宅
B.农业用地
C.商业地产
D.租赁用地
E.工业地产
A
B
C
D
E
ACE
3. 房地产经纪人有
情形的,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册,收回或者公告收回房地产经纪人注册证书。
A.完全丧失民事行为能力的
B.连续2年以上(含2年)脱离房地产经纪工作岗位的
C.受刑事处罚的
D.同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业
E.在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分,自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满5年的
A
B
C
D
E
ABCD
本题考核的是房地产经纪人由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册,收回或者公告收回房地产经纪人注册证书的情形。主要包括:(1)死亡或者被宣告失踪的;(2)完全丧失民事行为能力的;(3)受刑事处罚的;(4)在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分的;(5)连续2年以上(含2年)脱离房地产经纪工作岗位的;(6)同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业;(7)严重违反房地产经纪职业道德的;(8)以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产经纪人注册证书的。
4. 职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的
。
A.法规
B.思想
C.行为准则
D.章程
E.规范
A
B
C
D
E
BCE
5. 综合性房地产经纪机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务,以及房地产( )等多种业务。
A.咨询
B.代理
C.顾问
D.承包
E.策划
A
B
C
D
E
ACE
6. 房地产经纪机构连锁经营模式中,特许加盟连锁具有的特点是
。
A.法人对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权
B.权利所有者授权其他人使用商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等权利
C.在授权合同中包含一些调整和控制条款,以指导受许人的经营活动
D.具有规模小、经营成本高的缺点
E.受许人需要支付权利使用费和其他费用
A
B
C
D
E
ABCE
本题考核的是房地产经纪机构连锁经营模式中,特许加盟连锁具有的特点。包括:(1)(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权;(2)权利所有者授权其他人使用上述权利;(3)在授权合同中包含一些调整和控制条款,以指导受许人的经营活动;(4)受许人需要支付权利使用费和其他费用。
7. 房地产经纪机构内的基础部门主要是指一些常设部门,包括
。
A.人事部
B.评估部
C.财务部
D.办证部
E.行政部
A
B
C
D
E
ACE
8. 门店经营成本中租金所占成本的比率很高,所以必须谨慎考虑和核算,全面的考虑门店经营的
。
A.可行性
B.合理性
C.延续性
D.高效性
E.稳定性
A
B
C
D
E
AC
9. 战略管理的任务就是通过
,在保持他们之间动态平衡的条件下,实现企业的战略目标。
A.战略制定
B.日常管理
C.战略实施
D.战略预测
E.战略监督
A
B
C
D
E
ABC
10. 房地产经纪机构的业务领域包括
。
A.区域选择
B.业务类型选择
C.市场范围选择
D.目标客户选择
E.业务规模选择
A
B
C
D
E
ABCD
11. 从目前房地产经纪机构所实施的扩张战略来看,主要有
。
A.跨地域市场扩张战略
B.跨专业市场扩张战略
C.跨行业扩张战略
D.综合性扩张战略
E.合作性扩张战略
A
B
C
D
E
ABCD
12. 客户分析系统一般包括( )。
A.客户分类分析
B.交叉销售与增量销售分析
C.市场活动影响分析
D.客户联系时机优化分析
E.市场预测分析
A
B
C
D
E
ABCD
13. 企业财务管理的基本内容主要包括
。
A.资金分类管 B.资金筹集管理
C.资金运用管D.资金回收与分配管理
E.资金汇总管理
A
B
C
D
E
BCD
14. 房地产经纪业务中可能出现的风险主要包括
。
A.信息欠缺引起的风险
B.操作不规范引起的风险
C.承诺不当引起的风险
D.资金管理不当引起的风险
E.技术欠缺引起的风险
A
B
C
D
E
ABCD
15. 在经纪人的日常工作中,需要进行各种案头工作,目前一些专业化的软件为房地产经纪人提供了丰富的信息化辅助工具,包括
。
A.制作类
B.计算器
C.发布器
D.文本类
E.应用类
A
B
C
D
E
ABCD
16. 经登记的房地产抵押权申请转移登记的,申请人应当向登记机构提交的文件是
。
A.证明房地产抵押权的转让的文件
B.房地产登记证明
C.抵押担保的主债权合同
D.抵押合同
E.房地产权证
A
B
C
D
E
AB
本题考核的是经登记的房地产抵押权申请转移登记的,申请人应当向登记机构提交的文件。经登记的房地产抵押权申请转移登记的,申请人应当是抵押权转让合同的当事人。申请人申请房地产抵押权转移登记一般应当向登记机构提交的文件包括:(1)房地产登记申请书(原件);(2)当事人身份证明(原件及复印件);(3)房地产登记证明(原件);(4)证明房地产抵押权的转让的文件(原件)。
17. 可行性研究报告是可行性研究的成果性文件,一般来说,一份正式的可行性研究报告应包括
、附表和附图几个部分。
A.封面
B.摘要
C.目录
D.正文
E.公式
A
B
C
D
E
ABCD
18. 房地产法律事实是指法律规范规定能够引起房地产法律关系
的客观情况。
A.产生
B.分析
C.总结
D.变更
E.消灭
A
B
C
D
E
ADE
19. 房屋租赁当事人到市、县人民政府房地产管理部门申请办理登记时须提交的文件是
。
A.当事人合法证件
B.代管人合法证件
C.房屋所有权证
D.经办人证明文件
E.书面租赁合同
A
B
C
D
E
ACDE
20. 一般情况下,房地产经纪服务合同应包含的内容是
。
A.交易标的的价值
B.当事人各自的责任以及希望履行的标准
C.当事人对风险造成损失分担的事先预定
D.当事人之间互惠互利的表现形式
E.对履约过程中发生障碍的处理办法
A
B
C
D
E
ABCE
本题考核的是房地产经纪服务合同包含的内容。依民事法律关系而言,合同的内容是指当事人的权利和义务。一般情况下,房地产经纪服务合同应包含以下四个方面的内容:交易标的的价值、当事人各自的责任以及希望履行的标准、当事人对风险造成损失分担的事先预定、对履约过程中发生障碍的处理办法。
21. 委托人在房地产居间合同中的义务是
。
A.承担后果的义务 B.承担处理事务的费用的义务
C.支付必要费用的义务D.支付报酬的义务
E.承担赔偿损失的义务
A
B
C
D
E
CD
22. 房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息,它通常包括
。
A.交通图信息 B.房源信息
C.客户信息D.房地产经纪行业信息
E.房地产市场信息
A
B
C
D
E
BCDE
23. 由于房地产市场和房地产经纪活动纷繁复杂,房地产经纪活动所需要的信息不是零星的、孤立的、个别的,而是( )。
A.整体的 B.统一的
C.大量的D.系统的
E.连续的
A
B
C
D
E
CDE
24. 房地产经纪信息的鉴别就是对房地产经纪信息的
进行分析。
A.理论性
B.准确性
C.可信性
D.真实性
E.实践性
A
B
C
D
E
BCD
25. 房地产信息传播的主要环节中,媒体选择要考虑到媒体的
因素。
A.触及面
B.品质
C.频率
D.影响
E.效应
A
B
C
D
E
ACD
26. MLS系统根据系统规模的分类是
。
A.独家代理的MLS系统
B.全国性的MLS系统
C.仅买方代理的MLS系统
D.企业之间的MLS系统
E.企业内部的MLS系统
A
B
C
D
E
BDE
本题考核的是MLS系统的类型。MLS系统可以根据不同的标准进行分类:(1)根据参加系统的意愿,可以将MLS系统分为强制性系统和自愿性系统两种类型;(2)根据系统规模的大小,可以将MLS系统的运作形式分为三种,即全国性的MLS系统,企业之间的MLS系统及企业内部的MLS系统;(3)根据MLS系统在实现交易过程中代理的形式来划分运作形式,可分为独家代理的MLS系统和仅买方代理的MLS系统。
27. 房地产经纪执业不正当竞争行为是指房地产经纪机构和人员为了承揽经纪业务,违反
原则和房地产经纪执业行为规范等行为。
A.自愿
B.合法
C.平等
D.保密
E.诚信
A
B
C
D
E
ACE
28. 房地产经纪行业管理的基本原则是
。
A.遵循行业规律,实施专业管理 B.顺应市场机制,维护有序竞争
C.营造良好的环境,鼓励行业发展D.增强企业合作,强化专业水平
E.严格依法办事,强化行业自律
A
B
C
D
E
ABCE
29. 信息的
,使得房地产经纪业内部容易产生不正当竞争,但同时又迫切需要开展行业内的广泛协作,因此-对行业竞争与协作的管理是房地产经纪行业管理的重要内容。
A.共享性
B.保密性
C.时效性
D.积累性
E.增值性
A
B
C
D
E
ACD
30. 房地产经纪行业自律管理框架体系主要包括
。
A.推广房地产经纪业务合同文本 B.确立房地产经纪执业规则
C.发布房地产交易风险提示D.开展房地产经纪资信评价活动
E.提高行业诚信度和服务水平
A
B
C
D
E
ABCD
本题考核的是房地产经纪行业自律管理框架体系的主要内容。房地产经纪行业自律管理框架体系的主要内容有:(1)规范房地产经纪人执业资格考试、注册、继续教育;(2)确立房地产经纪执业规则;(3)推广房地产经纪业务合同文本;(4)发布房地产交易风险提示;(5)逐步建立房地产经纪学科理论体系;(6)建立并公示注册房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案;(7)开展房地产经纪资信评价活动;(8)通报房地产经纪违法违规案件。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。)
李先生委托甲房地产经纪公司购买一套商品住房自己居住,该房地产经纪公司的执业房地产经纪人宋先生经过比较,推荐了新意房地产开发公司开发的内销商品住宅,李先生同意购买。于是宋先生与新意房地产开发公司于2011年5月13日签订《A市内销商品房预售合同》。李先生将佣金交给宋先生,并将全部购房款交给新意房地产开发公司,该开发公司于2011年11月19日将李先生所购商品住房交付其使用。
1. 李先生与甲房地产经纪公司之间的业务关系属于
。
A.代理
B.居间
C.经纪
D.代办
A
B
C
D
A
2. 宋先生与李先生在进行业务洽谈时,应事先确定的事项有
。
A.拟采用的经纪合同类型
B.佣金标准
C.服务标准
D.李先生与甲房地产经纪公司的佣金分成
A
B
C
D
ABC
3. 宋先生在与新意房地产开发公司进行业务洽谈时为确保李先生了解和掌握该开发公司的主体资格、生产经营状况及信誉,应查验公司的
证件。
A.营业执照 B.商品房预售许可证
C.建筑工程施工许可证D.售楼说明书
A
B
C
D
ABC
4. 《商品房预售合同》应由
向政府管理部门登记备案。
A.李先生 B.宋先生
C.甲房地产经纪公司D.新意房地产开发公司
A
B
C
D
D
5. 李先生取得所购商品住房所有权的日期为
的日期。
A.商品房预售合同签订
B.商品房预售合同生效
C.李先生所购商品房住房竣工
D.取得房屋权属证明
A
B
C
D
D
万达房地产经纪公司(以下简称万达公司)经纪人万小姐与客户张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务,万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源,因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来,万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定:万小姐接受委托,代理张先生购买一间办公用房,但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕庇,万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功,只收取佣金5000元;代理成功后,佣金按成交价格的2.3%收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司(以下简称拟家公司)寻找到房源,并与拟家公司签订房屋买卖合同,合同约定拟家公司将甲公司的一间办公用房过户给张先生,转让价格为90万元,其中80万元支付给甲公司,余下10万元万小姐收取1.8万元佣金,8.2万元归拟家公司。张先生按万小姐的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后,在房屋交付前万小姐代办房屋过户的过程中,发现其购买的办公用房原来已同甲公司办理了抵押登记,担保了甲公司的一笔50万元的建行贷款,该贷款半年后到期。张先生因此与万达公司发生纠纷。
6. 下列关于万达公司与张先生订立的房屋买卖经纪合同的表述中,正确的为
。
A.代理不成功,不该收取5000元佣金
B.代理不成功,可以按约定收取经纪成本费用800元
C.可以约定万达公司对该办公用房是否存在租赁、抵押等权利瑕庇不承担责任但万小姐应承担责任
D.代理不成功,经纪机构不应收取任何费用
A
B
C
D
A
7. 该办公用房的所有权人为
。
A.给甲公司贷款的建行
B.甲公司
C.张先生
D.拟家公司
A
B
C
D
B
8. 拟家公司在该笔经纪业务中存在的违法行为有
。
A.赚取差价
B.其与万小姐订立的房屋买卖合同
C.未调查甲公司委托其出售的办公用房是否存在租赁、抵押
D.耒通知万小姐所在的万达公司
A
B
C
D
AC
9. 对于张先生的损失,他应首先找
承担责任。
A.万达公司 B.经纪人万小姐
C.拟家公司D.甲公司
A
B
C
D
A
10. 万小姐在从事该笔经纪业务中的违法行为有
。
A.在其他经纪机构兼职 B.到拟家公司寻找房源
C.与拟家公司订立房屋买卖合同D.未调查清楚办公用房的具体情况
A
B
C
D
A
李宏从某大学房地产专业毕业后进入甲房地产经纪公司从事房屋销售。凭上大学四年所学的专业知识,李宏的销售业绩很好,收入颇丰。但是,近年他的心情越来越糟,因为许多亲戚、朋友都对他的职业不认同,而且与他同时进公司的小马,大学学的不是房地产专业,原来的销售业绩远远落后于李宏,但最近却慢慢赶了上来。一天,李宏照例身着他最喜爱的名牌T恤和牛仔裤来到售楼处,一进门便看到身着白衬衣和藏青色西裤、打着暗红条纹领带的小马正在翻阅售楼处昨天的电话记录,李宏在心里骂了一句:“假正经”。这时电话铃响了,李宏迅速冲过去接起电话:“喂,你找谁?”当电话里传来“我找马先生”的声音时,李宏说了句“他不在”便将电话挂断。
11. 作为一名房地产经纪人员,李宏在
方面存在不足。
A.心理素质
B.着装风格
C.职业道德
D.接听电话的速度
A
B
C
D
ABC
12. 李宏在职业道德方面特别需要提高的素质是
。
A.守法经营
B.以“诚”为本
C.尽职守责
D.公平竞争
A
B
C
D
D
13. 李宏接起电话时,应当说
。
A.您好!甲房地产经纪公司,请问有什么需要我为您服务的
B.您好!请问您是哪位
C.您好!对不起,让您久等了,请问有什么需要我为您服务的
D.您好!您是××吧?请问有什么需要我为您服务的
A
B
C
D
A
14. 李宏应着重提高
的心理素质。
A.自知、自信
B.乐观、开朗
C.坚韧、奋进
D.公平、合作
A
B
C
D
B
15. 房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在
。
A.职业良心
B.职业责任感
C.执业理念
D.执业业绩
A
B
C
D
ABC
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务,2005年10月,该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2006年6月,小马购买了其中的一套住宅,该住宅合同建筑面积为150m
2
,单价8000元/m
2
。但在按照《商品房买卖合同示范文本》(建住房[2000]200号文)签订合同时,由于甲公司的房地产经纪人宋小姐的操作失误,致使小马多支付房款7万元。小马事后发现了这一错误,拿回了多支付的房款并获得了相应赔偿。2007年5月,该楼盘交房,小马所购住宅的实测建筑面积为145m
2
。
16. 宋小姐在销售商品房过程中,因计算错误给小马造成了损失,下列表述中正确的为
。
A.小马直接向宋小姐追究责任
B.小马直接向乙公司追究责任
C.小马直接向甲公司追究责任,并由乙公司进行赔偿
D.小马同时向甲公司和宋小姐追究责任
A
B
C
D
D
17. 甲公司与乙公司之间需要签订房地产经纪合同,如果因乙公司失误给宋小姐造成损失,下列表述中正确的为
。
A.宋小姐向乙公司追究责任
B.甲公司向乙公司追究责任
C.甲公司应协助宋小姐向乙公司追究责任
D.乙公司直接赔偿宋小姐损失
A
B
C
D
B
18. 按照房地产买卖的基本流程,在小马与乙公司签订《商品房买卖合同》以后,接下来的一个步骤是
。
A.与乙公司签订房屋交接书
B.乙公司办理初始登记
C.办理合同文本登记备案
D.办理交易过户、登记领证手续
A
B
C
D
C
19. 当该楼盘交房时,小马购买的房产的实测面积与合同约定面积有差异,下列表述中正确的为
。
A.小马有权退房
B.小马无权退房
C.小马不退房时,所购房产的产权登记面积应为150m
2
D.小马退房时,乙公司只需将小马原来交纳的房款退还即可
A
B
C
D
B
20. 关于甲公司为乙公司所承担的代理业务,下列表述中正确的是
。
A.甲公司同乙公司进行项目结算是该业务流程的最后一个步骤
B.乙公司和甲公司的佣金结算必须在销售结束后才能进行
C.商品房交验工作属于该业务流程的“销售执行”阶段
D.乙公司将佣金按照合同约定交给甲公司是佣金结算的全部内容
A
B
C
D
C
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
深色:已答题 浅色:未答题
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