四、计算题1. 某市一综合大厦,于2005年10月底建成,用途为综合,其中1~3层为商场,建筑面积为4000m
2;4~10层为写字楼,建筑面积为7500m
2,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m
2·日)(m
2指建筑面积,下同),写字楼的实际租金为3.5元/(m
2·日);同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为:商场5.0元/(m
2·日)(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为4.0元/(m
2·日)(可出租面积占建筑面积的70 %),空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/m
2(建筑面积),年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3000元/m
2(建筑面积),经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。
1.解题思路
先运用收益还原法计算房地产总价,再利用重置成本法计算房屋现值,最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。
2.解题步骤
第一步:计算大厦房地年总收益
商场年总收益=5.0元/(m2·日)×4000m2×75%×(1-5%)×365日=520.125万元
写字楼年总收益=4.0元/(m2·日)×7500m2×70%×(1-20%)×365日=613.2万元
房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1133.325万元
第二步:计算房地出租年总费用
年总管理费=1133.325万元×5%=56.67万元
年总维修费=3000元/m2×(4000+7500)m2×8%=276万元
年总税费=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5万元
年保险费=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9万元
年折旧费=[3000元/m2×(4000+7500)m2]/48=71.875万元
年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元
第三步:计算房地年纯收益
纯收益=(1133.325-445.945)万元=687.38万元
第四步:计算目前房地产总价值
总价值=a/r×[1-l/(1+r)n]
其中,a为纯收益687.38万元
r为综合还原率9%
n为房地产收益年限(50-5)年=45年
总价值=687.38万元/9%×[1-1/(1+9%)45]=7479.52万元
第五步:计算大厦房产现值
重置价格=3000元/m2×(4000+7500)m2=3450万元
房产现值=3450万元-71.875万元×3=3234.375万元
第六步:计算大厦所占用土地目前的地价
总地价=房地产总价-房产现值=(7479.52-3234.375)万元=4245.145万元
单位地价=4245.145万元/2875m2=14765.7元/m2
2. S市有一面积为4000m
2的国有出让土地,用途为城镇混合住宅用地,拟在2007年 1月1日进行土地使用权转让,试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
(1)证载土地使用期至2070年1月1日,但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
(2)宗地形状为规则平行四边形,规划容积率≤3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地,根据具体规划指标,确定商、住比例为1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通” (即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
(3)该市基准地价2005年公布,基准日设定为2005年1月1日,土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信),红线内场地平整,商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地,其对应的基准地价为商业 800元/m
2,住宅450元/m
2。
(4)其他相关资料如下。
①该市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化,2005年6月至2006年12月每月递增0.5%。
②商业用地、居住用地的还原利率均为6%。
③根据容积率修正系数表,该市同类型土地在乎均容积率为2.5时,对应的地价水平指数为100,容积率每增高或降低0.1,则地价向上或向下修正1%。
④根据基准地价因素条件分析,该地块影响因素修正幅度商业为-2%,住宅为3%。
⑤基准地价系数修正公式为:宗地地价=基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
1.方法选择
根据题意,待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内,且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料,宜选用基准地价系数修正法评估。
2.解题思路
先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价,再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。
3.适用公式
待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额
4.计算步骤
1)选择计算方法
根据题目所提供的资料,可采用基准地价系数修正法评估。
2)计算商业部分地价
(1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。
处于四级商业地价区,基准地价为800元/m2。
(2)确定影响因素修正系数。
影响因素修正系数=1+(-2%)=0.98
(3)确定年期修正系数。
年期修正系数=[1-1/(1+6%)33]÷[1-1/(1+6%)40]=0.9458
(4)确定期日修正系数。
期日修正系数=(1+0.5%)19=1.0994
(5)确定容积率修正系数。
容积率修正系数=(1+1%)8=1.0829
(6)确定开发程度修正额。
该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整,与基准地价内涵一致,故土地开发程度修正额为0。
(7)计算商业部分地价。
商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数=800×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79(元/m2)
商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例=882.79×4000×10%=353116(元)
3)计算住宅部分地价
(1)确定其所在土地级别及基准地价标准。
处于四级住宅地价区,住宅基准地价为450元/m2。
(2)确定影响因素修正系数。
影响因素修正系数=1+3%=1.03
(3)确定年期修正系数。
年期修正系数=[1-1/(1+6%)63]÷[1-1/(1+6%)70]=0.9913
(4)确定期日修正系数。
期日修正系数=(1+0.5%)19=1.0994
(5)确定容积率修正系数。
容积率修正系数=(1+1%)8=1.0829
(6)确定开发程度修正额。
该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整,与基准地价内涵一致,故土地开发程度修正额为0。
(7)计算住宅部分地价。
住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数=450×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.01(元/m2)
住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例=547.01×4000×90%=1969236(元)
4)计算宗地总价
宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价=353116+1969236=2322352(元)=232(万元)
宗地单价=用地总价÷用地面积=2322352÷4000=581(元/m2)
3. 甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米,经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼,并全部用于出租。为了解资产状况,甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价,要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示,当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米,管理费支出为租金的5%,年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。除管理费外,还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米,残值为零,年支出维修费为重置价的 2%,年支出保险费为重置价的0.2%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
[解]
1.解题思路与方法选用
估价对象为有收益的房地产,且有客观收益和出租费用等资料,适宜选用收益还原法评估。
2.解题步骤
(1)计算房地年总收益。
50×950×12=570 000(元)
(2)计算年总费用。
①年管理费=50×950×12×5%=28 500(元)
②年维修费=1600×950×2%=30 400(元)
③年保险费=1600×950×0.2%=3040(元)
④年税金=35×950=33 250(元)
⑤年折旧费:1600×950/(50-10)=31020.41(元)
⑥年总费用:①+②+③+④+⑤=28 500+30 400+3040+33 250+31 020=126 210(元)
(3)计算建筑物年纯收益。
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率=(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率=(1600×950-31 020×4)×8%=111 674(元)
(4)计算土地年纯收益。
土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益=570 000-126 210-111 674=332 116(元)
(5)计算2006年6月的土地价格。
土地总价格:
=5133129(元)
土地单位价格:5 133 129÷800=6416(元/平方米)
(6)建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×已使用年限=1600×950-31 020×4=1 395 920(元)
(7)土地及建筑物一体总价格。
土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值×建筑物面积=5 133 129+1 395 920=6 529 049(元)=652(万元)
土地及建筑物一体单价=6 529 049/800=8161(元/平方米)