四、计算题1. A城市某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。土地估价机构接到该评估业务后委托评估师进行相关土地评估活动,评估师进入现场进行调查:该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的75%,土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料。
征地补偿资料:该开发区周边地区近3年的农作物的年平均亩产值为2500元,根据当地规定,征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值,青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生相关税费。征地管理费:按照征地费总额的4%征收。耕地占用税:按照10元/m
2征收。耕地开垦费:按照15元/m
2征收。
土地开发成本及费用:开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为95元/m
2。假定土地开发周期为1.5年,开发费在开发周期内均匀投入;开发投资回报率为10%,年贷款利率为5.5%,土地还原率为6%,50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为115%,请根据上述的资料计算土地单价。
(1)土地取得费及税费。
土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍。
①最高补偿标准:2500×30/666.67=112.50(元/m2)
②青苗补偿及地上物补偿:2500/666.67=3.75(元/m2)
③征地费合计①+②:112.50+3.75=116.25(元/m2)
④征地管理费:116.25×4%=4.65(元/m2)
⑤耕地占用税:10元/m2
⑥耕地开垦费:15元/m2
土地取得费及税费=③+④+⑤+⑥=116.25+4.65+10+15=145.90(元/m2)
(2)土地开发费。
土地开发费=95元/m2
(3)投资利息。
投资利息=145.90×[(1+5.5%)1.5-1]+95×[(1+5.5%)0.75-1]=16.09(元/m2)
(4)投资利润。
投资利润=(土地取得费及税费+土地开发费)×投资回报率=(145.9+95)×10%=24.09(元/m2)
(5)土地成本价格。
成本价格=土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润=145.90+95+16.09+24.09=281.08(元/m2)
(6)50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为115%,则全开发区土地单位面积地价:281.08×115%=323.24(元/m2)
(7)可出让土地单位面积地价:323.24÷75%=431(元/m2)所以开发区50年期工业用地可出让土地单价为431元/m2。
2. D省G市有一块3km
2的生地,拟进行“七通一平”成片开发后分块出让,据调查,附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/m
2:可出让土地面积为全部土地的70%,其余为公共设施用地;土地开发费用为每平方千米3.5亿元,开发期为2年,开发成本在开发期内分期均匀投入,第一年投入70%,第二年投入30%,贷款年利息率为10%,勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3%;投资回报率为20%,转让税费为开发完成后转让地价的6.5%。试估算该成片生地总价和单位面积地价。
1.适用的公式
生地价格=熟地价格-土地开发费-专业费用-利息-转让税费-利润
2.计算步骤
(1)选择计算方法,用于剩余法。
(2)开发总价值=1200×3000000×70%=252000(万元)
(3)总开发费用=350×3000000=105000(万元)
(4)专业费用=105000×3%=3150(万元)
(5)总投资利息=生地总价×[(1+10%)2-1]+(105000+3150)×70%×[(1+10%)1.5-1]+(105000+3150)×30%×[(1+10%)0.5-1]=生地总价×0.21+11635.08+1583.60
(6)转让税费=252000×6.5%=16380(万元)
(7)开发总利润=(生地总价+105000+3150)×20%=生地总价×0.2+21630
(8)生地总价=252000-105000-3150-(生地总价×0.21+11635.08+1583.60)-16380-(生地总价×0.2+21630)
生地总价=(252000-105000-3150-11635.08-1583.60-16380-21630)÷(1+0.21+0.2)=92621.32÷1.41=65688.88(万元)
单位地价=65688.88÷3000 000=218.96(元/m2)