四、计算题1. 某公司在M市开发区拥有一块工业用地,拟在2010年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。
土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的600m
2的绿化用地在内总面积共计7100m
2。土地出让手续于2006年7月1日办理,当时获得的使用年期为50年,允许的建筑面积为7800m
2,红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信),红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信,场地平整)。由于市政建设需要,该地块红线内靠近绿地有2.5m宽、80m长的地带下埋有高压电缆,土地出让时已经按照长度每米650元在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准,近几年未进行调整)。
其他有关资料:
(1)以2007年7月1日为基期,该市工业用地价格在2007年7月1日至2010年7月1日期间,平均每月上涨0.3%。
(2)该市2009年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2009年1月1日;基准地价为各类用途在法定最高出让年期,各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
(3)根据基准地价更新成果,得知该宗地位于五级工业地价区,基准地价水平为600元/m
2,土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”;红线内每增加一通,土地开发费平均增加8元/m
2。
(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表,计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为6%。
(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表,平均容积率修正系数为1.0,容积率每增高或降低0.1,均向上修正1个百分点。
(6)土地还原率为6%。
(7)基准地价系数修正法公式为:待估宗地地价-宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
(1)该宗地处于五级工业地价区,基准地价水平是600元/m2,利用基准地价系数修正法进行估算。
(2)宗地地价影响因素总修正幅度为6%。
(3)计算年期修正系数。
评估基准日为2010年7月1日,该宗地2006年7月1日办理土地出让手续,出让年期为50年,于估价期日的土地剩余使用年期为46年,工业用地法定最高出让年期为50年,土地还原率为6%,则使用年期修正系数为:
y=[1-1/(1+6%)46]/[1-1/(1+6%)50]=0.9849
(4)计算期日修正系数
由于该市工业用地价格在2007年7月1日至2010年7月1日期间,平均每月上涨0.3%。基准地价的估价期日为2009年1月1日,宗地估价期日为2010年7月1日,距离18个月,则期日修正系数:(1+0.3%)18=1.0554。
(5)计算容积率修正系数。
待估宗地容积率=建筑面积/土地面积=7800/(7100-600)=1.2
五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的容积率修正系数为1,以此为基准容积率每增高或降低0.1,均向上修正1个百分点。则容积率修正系数为1.02。
(6)土地开发程度修正。
该宗土地开发程度为红线外“五通”,红线内“五通一平”,与基准地价内涵不一致,需进行宗地开发程度修正。
开发程度修正额:8×5=40(元/m2)
(7)计算宗地价格。
待估宗地单位地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额=600×(1+6%)×0.9849×1.0554×1.02+40=714.32(元/m2)
宗地总价=714.32×(7100-600)-4643080(元)=464(万元)
(8)地下电缆扣减修正。
地下电缆扣减价格=650×80=52000(元)
最后地价=4643080-52000=4591080(元)=459(万元)
单位地价=4591080/6500=706(元/m2)所以该宗地于贷款日期的单位价格为706元/m2,总价格为459万元。
2. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投,现委托某土地估价机构对A宗地进行招标价评估。该估价机构收集到有关资料加下。
(1)A宗地面积为2000m
2,规划用途为住宅用地,最大容积率为4.0,区域基础设施状况为“五通一平”,出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后,建造商品住宅楼,预计开发期为2年,建筑费为600万元,专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%,建造成本均匀投入,建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%:税金为房地产总价的6%;银行年贷款利率为11%,土地还原率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别如下。
实例B:2370元/m
2。
实例C:2730元/m
2。
实例D:2500元/m
2。
A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表所示,表中数值均表示各案例条件与待估房地产的比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件优于待估房地产。
比较因素 | A宗地 | 比较实例B | 比较实例C | 比较实例D |
交易时间 | 100 | -1 | -5 | -4 |
交易情况 | 100 | 0 | -1 | +1 |
区域因素 | 100 | -2 | +2 | -3 |
个别因素 | 100 | 0 | +10 | +5 |
使用年期 | 100 | -3 | 0 | -1 |
根据以上资料,评估出该公司的投标地价。
1.适用的基本公式
土地价格=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润
2.计算步骤
(1)选择计算方法:先用市场比较法计算不动产总价,再用剩余法评估土地价格。
(2)采用市场比较法确定不动产总价。
分别对B、C、D 3个交易案例进行各项因素修正得到比准价格。
采用简单算术平均法求取不动产总价。
单位面积价格=(2518.35+2587.09+2557.12)÷3=2554.19(元/m2)
不动产总价=2554.19×2000×4=2043.35(万元)
(3)计算建造成本费用及利润。
建筑费=600万元
专业费=600×6%=36(万元)
不可预见费=600×4%=24(万元)
利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=72.6+0.2321×地价
税金=2043.35×6%=122.60(万元)
开发利润=2043.35×15%=306.50(万元)
(4)计算土地价格。
地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60-306.50
地价=715.57(万元)
单位地价=715.57×10000÷2000=3577.85(元/m2)。