6. 下面是一份土地估价技术报告的片段。请阅读后指出其中的错误。
土地估价对象为一闲置土地,面积4000m
2,分析其所在区位特点和周边环境,适宜建造成办公楼出租;建造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续,补交了土地价款,土地使用期限自2011年10月1日起50年,总建筑面积6000m
2。现需估价估价对象在2011年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
1.预计估价对象建设工期为1年,建成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的87%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m
2,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计建筑费用为2000元/m
2,假设费用在建设期间均匀投入。
3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)。
(一)估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
(二)测算报酬率
采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式V=A/Y[1-1/(1+Y)],采用试算法推算报酬率。具体算法详见表。
表 采用试算法推算报酬率 序号 | 项目 | 比较案例A | 比较案例B | 比较案例C | 比较案例D |
1 | 租金[元/(m2·月)] | 150 | 80 | 82 | 85 |
2 | 剩余使用年限 | 40 | 46 | 47 | 47 |
3 | 房地产售价 | 10000 | 6900 | 6500 | 6700 |
4 | 报酬率/(%) | 9.994 | 7.909 | 8.092 | 8.005 |
报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%,取整,报酬率为8.5%。
(三)估算建设完成后的办公楼价值
办公楼价值=344.25/8.5%×[1-1/(1+8.59%)
50]/(1+12%)=3981.45/(1+12%)=3554.87(万元)
(四)建设费用总额
建设费用=2000×6000/(1+8.5%)
0.5=1152.04(万元)
(五)销售费用及销售税费
销售费用及销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84(万元)
(六)购买待估土地的税费
设待估土地的价格为V,则购买待估土地的税费=3%V
(七)计算估价对象在估价时点的市场价格
V=3554.87-248.84-1152.04-3%V
解得V=2220.61
单价=2220.61×10000/4000=5551.52(元/m
2)
1.净收益计算有误
净收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25)=352.35(万元)
2.办公楼收益年限有误
办公楼价值=344.25/8.5%×[1-1/(1+8.5%)49]/(1+12%)=3549.67(万元)
3.建设费用折现率有误
建设费用=2000×6000/(1+12%)0.5=566.95(万元)
7.
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误),阅读后请指出错误点并说明原因。
第一部分 总述
一、土地估价项目名称
×××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(×××市)。
二、委托方
×××公司破产清算组。
三、受托方
××××土地咨询估价有限责任公司。
四、土地估价目的
该项估价是对×××公司的土地使用权和房屋价格进行估价,其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。
五、土地估价依据
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规
(1)《土地管理法》。
(2)《城市房地产管理法》。
(3)《企业破产法(试行)》。
(4)《土地管理法实施条例》。
(5)原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》(【1997】国土[籍]字第2号)。
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
(1)××××省人民政府、××××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
(2)××××省国土资源厅、××××市国土资源局制定的有关规定、文件。
(三)有关技术标准
(1)国家标准《城镇土地估价规程》。
(2)国家标准《城镇土地分等定级规程》。
(四)其他资料
(1)委托方提供的有关资料。
(2)土地估价师现场勘察、调查、收集的相关资料。
六、土地估价日期
2003年7月2日至2003年7月21日。
七、土地估价基准日
2003年7月20日。
八、地价定义(略)
九、土地估价结果
××××公司破产清算组委托估价的9542.95m2的土地,总地价为1487.75万元。即大写:壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/m2。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。土地估价结果详见土地估价结果一览表(此处略)。
十、需要特别说明的事项
(一)土地估价的前提条件和假设条件
(1)待估土地作为估价设定用途的用地,得到有效利用,并产生相应的土地收益。
(2)待估土地与其他生产要素相结合,能满足目前生产、经营的正常进行,保证企业的持续发展。
(3)在估价基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。
(5)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效,如上述条件发生变化,则估价结果应进行调整或重新估价。
(二)土地估价报告使用的限制条件
(1)本估价报告应仅用于报告中所述的估价目的,不得作为他用,其内容对第三方不负任何责任。
(2)本估价报告在委托方提供材料真实情况下有效,若提供材料与实际情况不符,造成估价结果出现偏差,委托方承担一切责任。
(3)未经估价单位书面同意,本估价报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中,也不得以任何方式公开发表。
(4)本次估价结果根据有关规定,自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。
(三)需要特殊说明的其他事项
(1)本次估价所依据的土地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。
(2)本次估价待估土地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供国有土地使用证所载内容为准;建筑物情况以房屋所有权证(××××号)为准。
(3)本报告由××××土地咨询估价有限责任公司负责解释。
(4)未经对方许可,委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。
(5)报告复印件无效,报告缺页无效。
十一、土地估价师签字
十二、土地估价机构(机构公章)
第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析
一、土地估价对象
1.土地登记状况
委估土地为国有出让土地,估价对象土地使用权属于××××公司。待估土地位于××××路,根据委托方提供的有关材料,2001年××××公司取得了证号为××××号的国有土地使用证,土地面积为9542.95m2,其四至状况为:东:××××;南:××××;西:××××路;北:××××路。土地号为××××,图号为××××。根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》成果,估价对象处于三级地。
2.土地权利状况
估价对象为国有出让土地,其土地使用权属于××××公司。2003年2月,××××公司将土地抵押给银行。××××市中级人民法院于2003年6月23日宣告××××公司破产。至估价基准日,委估土地土地设定有抵押权,未有租赁权、地役权等他项权利存在。
3.建筑物和地上附着物状况
勘估基准日,待估土地内建有商业楼一栋,共4层,建筑结构为框架,竣工时间为1985年7月,建筑面积为14320m2。容积率为1.5。
二、地价影响因素分析
(一)一般因素(略)
(二)区域因素
影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有:区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下。(略)
(三)个别因素
估价对象位于××××市××××路,用地面积9542.65m2。土地用途为商业用地,土地地形平坦、形状不规则。土地西侧紧邻×××路,该土地距市商服中心4240m,距农贸市场约1680m,距××××火车站约5320m,距长途汽车站约5360m。在估价基准日,土地红线内具备通上水、下水、通电、通信、通热、通路和场地平整,即“六通二平”的基础设施条件,自来水公司统一供水;排水雨污合流,排入市政统一排水管网;供电由××××站供电;直拨电话19部,传真机一部,内外联系方便,自备锅炉供热。土地内有商业楼一栋,总建筑面积14320m2,容积率1.5。该土地未来规划用途为商业用地,周围为商业用地,对建筑物高度及容积率略有限制。
第三部分 土地估价
一、土地估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的,而这些因素又经常处于变动中,本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上,遵循了以下原则。
1.替代原则
2.预期收益原则
3.需求与供给原则
4.变动原则
5.综合分析原则
6.多种方法相结合的原则
二、土地估价方法与估价过程
(一)土地估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)的规定,土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法,估价方法的选择应按照《规程》,根据当地地产市场状况,并结合估价对象的特点,选取适宜的方法。
待估土地位于××××路以南,属于三级商业甲地,采用基准地价系数修正法切实可行;且土地作为商业用地,同类区域市场交易资料较丰富,可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》并结合估价对象的特点及项目的实际情况,确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价,并将两种方法测算结果进行综合分析调整,从而得到待估商业用地的地价。
建筑物现值采用重置价格折旧法计算。
(二)土地估价过程
1. 基准地价系数修正法
(1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格;基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价,结合区域因素、个别因素等修正系数的调整,得到估价对象土地价格的一种方法。
(2)待估土地的测算区范围是××××,面积×××m2。共分为商业、住宅、工业三类用地,其中商业分为×××级,住宅为×××级,工业为×××级。
(3)××××市商业用地基准地价是指土地用途为商业,土地使用年限为40年,容积率设定为城区商业平均容积率1.8,土地开发程度为红线外“五通”(即通上下水、通电、通路、通信)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。
采用基准地价计算商业用地土地地价的公式为
Pi=P×(1+K)×y×t×kij×f
式中:Pi——待估土地地价;
P——待估土地对应的基准地价;K、y、t、kij、f——土地地价修正系数和年限、基准日、容积率、基础设施条件修正系数。
估价对象设定用途为商业用地,处于××××市商业用地三级地内,其基准地价水平为1200~1600元/m2。
(4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。
根据估价对象的具体条件(估价基准日、使用年限、容积率、基础设施条件等)编制待估土地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略)
(5)确定土地地价估价的修正系数K。
K=∑kij (i=1,2,3…,n)
式中:K——某一土地所有地价影响因素总修正幅度(%);
kij——土地第i个因素条件下修正幅度(%);
n——修正因素个数,根据上表可得K=8.44%。
(6)确定土地使用年限修正系数y。
y=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n]
式中:y——土地使用年限修正系数;
m——待估土地设定使用年限;
n——基准地价内涵确定的土地使用年限;
r——土地还原利率,9%。
经计算,待估土地年限修正系数y=0.9622。
(7)确定基准日修正系数t。
根据调查分析和测算,2002年1月至2003年6月20日,××××市地价指数上涨10.8%,故基准日修正系数t=1.108。
(8)确定容积率修正系数。
当土地容积率为1.4~1.6时,其修正系数为0.98。
(9)确定基础设修正系数f。
基础设施修正系数表见表1。
表1 设施修正系数表
项目/条件 | “三通一平” | “四通一平” | “五通一平” | “六通一平” | “七通一平” |
修正系数 | 0.85 | 0.93 | 1.00 | 1.13 | 1.21 |
待估土地基础设施设定为红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整,与基准地价所规定的基础设施条件一致,可得待估土地基础设施状况修正系数为:f=1.00。
(10)计算估价对象土地地价。
P=P
0(1+K)×y×t×k
ij×f=1380×(1+8.44%)×0.9622×1.108×0.95×1.00=1515.6(元/m
2)
2.市场比较法
市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地案例加以比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别,修正得出估价对象在估价基准日地价的一种方法。
1)比较案例选择
选择比较交易案例时,根据待估土地情况,应符合以下要求。
(1)用途相同。
(2)交易类型相同。
(3)属于正常交易。
(4)区域及个别条件相近。
(5)统一价格基础。
本次估价,选择了3个已发生交易,用途与待估土地相同或相近的案例,以他们的价格做比较,结合影响商业用地地价的因素,进行因素修正,求取待估土地的价格。
2)比较因素的选择
根据估价对象的土地条件,影响估价对象价格的主要因素包括以下几个方面。
(1)交易时间:确定地价指数。
(2)交易情况:是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
(3)区域因素:主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便捷度(与火车站的距离、与汽车站的距离)]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。
(4)个别因素:主要指土地面积、土地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。
3)比较因素条件说明
估价对象与比较案例的比较因素条件详见表2。
表2 因素条件说明表
基本情况 | 待估土地 | 案例1 | 案例2 | 案例3 |
土地用途 | 商业 | 商业 | 商业 | 商住 |
土地级别 交易价格/(元/m2) | 商业三级 待估 | 商业三级 1654 | 商业三级 1725 | 商业三级 1638 |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
土地使用年限/年 | 38 | 40 | 40 | 40 |
价格类型 | 破产清算 | 出让 | 出让 | 出让 |
区 域 因 素 | 商服繁华度 | 距商服中心 约4240m,距农 贸市场1680m, 繁华程度一般 | 距商服中心 约3420m,距农 贸市场1320m, 繁华程度较高 | 距商服中心 约3462m,距农 贸市场1000m, 繁华程度较高 | 距商服中心约 3462m,距农贸市 场1000m,繁华 程度较高 |
交 通 条 件 | 道路类型 | 混合型主干道 | 混合型主干道 | 混合型主干道 | 混合型主干道 |
与公交车站的 距离/m | 210 | 300 | 400 | 200 |
对外交通 便捷度 | 距客运火车 站5320m,距汽 车站5360m | 距客运火车 4600m,距汽车 站4800m | 距客运火车 站3900m,距汽 车站4000m | 距客运火车站 3900m,距汽车站 4000m |
交 通 条 件 | 基础设施状况 | 土地红线外 “五通”,红线内 场地平整 | 土地红线外 “五通”,红线内 场地平整 | 土地红线外 “六通”,红线内 场地平整 | 土地红线外“六 通”,红线内场地 平整 |
环境优劣度 | 无明显大气、 噪声、水污染 | 无明显大气、 噪声、水污染 | 无明显大气、 噪声、水污染 | 无明显大气、 噪声、水污染 |
个 别 因 素 | 土地面积/m2 | 9542.95 | 8548.8 | 2964.2 | 7230.5002 |
土地形状 | 不规则 | 矩形 | 较规则 | 矩形 |
容积率 | 1.5 | 1.03 | 2.05 | 1.94 |
临街状况 | 十字交叉 | 一面临街 | 十字交叉 | 十字交叉 |
地形 | 平坦 | 平坦 | 平坦 | 平坦 |
目前规划限制 | 略有限制 | 略有限制 | 略有限制 | 略有限制 |
4)比较因素条件指数
根据待估土地与比较案例中各种因素的具体情况,编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。
(1)待估土地与3个案例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型,以及区域因素中的道路类型;距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度,个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致,故对于上述这些影响地价的因素均不做修正。
(2)编制地价指数表。
根据调查××××市一段时期内地产市场的变化,以2002年1月1日为基期,自2002年1月起至2003年7月,平均每月上涨幅度0.6%。将2002年1月1目的地价指数定为100,则商业用地地价指数详见表3。
表3 ××市商业用地地价指数表
日期 | 2002.1.1 | 2002.11.23 | 2003.3.8 | 2003.5.17 | 2003.7.20 |
地价指数 | 100 | 106 | 108.4 | 109.6 | 113 |
(3)确定基础设施修正指数。
根据前面基础设施表,得出待估土地与案例1、案例2、案例3的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。
(4)区域因素。
①商服繁华程度,分为距商服中心小于2820m、距农贸市场小于375m,繁华度高;距商服中心大于2820m小于3740m、距农贸市场大于375m小于750m,商服繁华度较高;距商服中心大于3740m小于4660m、距农贸市场大于750m小于1125m,商服繁华度一般;距商服中心大于4660m小于5580m、距农贸市场大于1125m小于1500m,商服繁华度较低;距商服中心大于5580m、距农贸市场大于1500m,商服繁华度低五个等级,以待估土地的等级为100,每相差一个等级修正1%。在确定比较因素条件指数时,一般综合考虑上述情况,如发生冲突,以距商服中心为准。
②道路类型,分为紧邻混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、混合型次干道、支路五个等级,以待估土地的等级为100,每相差一个等级修正1%。
③与公交站点的距离,分为小于50m,大于50m、小于100m,大于100m、小于150m,大于150m小于200m,大于200m、小于500m五个等级,以待估土地的等级为100,每相差一个等级修正0.5%。
(5)个别因素。
①土地形状,分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级,以待估土地为100,每相差一个等级,修正0.5%;土地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有一定影响、影响较重、严重影响五种情况确定修正幅度,以待估土地为100,每相差一个等级,修正1%,在确定比较因素条件指数时,一般对土地面积、形状综合考虑。
②容积率,以待估土地为100,每上升或下降0.1,地价往上或往下修正0.5%。
③临街状况,分为十字交叉、丁字交叉(两面临街)、临主街、临支路、不临路五个等级,以待估土地为100,每相差一个等级修正1%。 根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表,详见表4。
表4 因素条件指数表
比较因素 | 待估土地 | 比较案例1 | 比较案例2 | 比较案例3 |
土地用途 | 100 | 100 | 100 | 100 |
土地级别 | 100 | 100 | 100 | 100 |
交易日期 | 110.8 | 106 | 108.4 | 109.6 |
交易价格/(元/m2) | 待估 | 1654 | 1725 | 1638 |
交易情况 | 100 | 100 | 100 | 100 |
土地使用年限 | 100 | 100 | 100 | 100 |
价格类型 | 100 | 100 | 100 | 100 |
商服繁华度 | 100 | 101 | 101 | 101 |
区 域 因 素 | 道路类型 | 100 | 100 | 100 | 101 |
距公交车站的距离 | 100 | 100 | 100 | 100 |
对外交通便捷度 | 100 | 100 | 100 | 100 |
基础设施状况 | 100 | 113 | 99 | 101 |
个 别 因 素 | 环境优劣度 | 100 | 100 | 100 | 100 |
土地面积、形状 | 100 | 102 | 100.5 | 100 |
容积率 | 100 | 97.65 | 102.75 | 99.5 |
临街状况 | 100 | 100 | 100 | 102.2 |
地形 | 100 | 100 | 100 | 100 |
目前规划限制 | 100 | 100 | 100 | 100 |
5)比较因素修正系数
根据比较因素条件指数表,编制因素比较修正系数表,见表5。
表5 因素比较修正系数
比较因素 | 比较案例1 | 比较案例2 | 比较案例3 |
土地价格/(元/m2) | 1654 | 1725 | 1638 |
土地用途 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
交易日期 | 110.8/106 | 110.8/108.4 | 110.8/109.6 |
交易情况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
土地使用年限 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
价格类型 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
土地级别 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
区 域 因 素 | 商服繁华度 | 100/101 | 100/101 | 100/101 |
交 通 条 件 | 道路类型 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
与公交车站的距离 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
对外交通便捷度 | 100/100 | 100/99 | 100/101 |
基础设施状况 | 100/100 | 100/113 | 100/100 |
环境优劣度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
个 别 因 素 | 土地面积、土地形状 | 100/102 | 100/100.5 | 100/99.5 |
容积率 | 100/97.65 | 100/102.75 | 100/102.2 |
临街状况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
地形 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
目前规划限制 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
修正后地价/(元/m2) | 1718.6 | 1511.2 | 1596.3 |
市场比较法最终价格 | 1644.2×0.3+1478.4×0.35+1579.1×0.35=1603.2(元/m2) |
三、地价的确定 根据《地价估价技术规程》的规定及估价对象的具体情况,采用基准地价系数修正法和市场比较法测算,根据××××市同类用地的地价水平,经与当地国土资源局商榷以及土地估价师的估价经验综合,认为:两种方法测算的结果比较接近,采用两种方法的算术平均值能够较客观地反映当地的地价水平,作为待估土地的土地价格较为合理,则××××公司破产清算组委托估价的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格,见表6。
表6 待估土地土地估价结果确定表
基准地价系数修正法/(元/m2) | 市场比较法/(元/m2) | 估价结果/(元/m2) | 估价结果取值说明 |
1515.6 | 1603.2 | 1559 | 取简单算术平均值 |
经土地估价师现场勘察和当地市场分析,按照地价估价的基本原则和估价程序,选择合适的估价方法,估价得到待估土地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下,估价基准日为2003年7月20目的土地使用权价格为
单位面积地价:1559元/m
2;
估价土地总地价:1487.75万元。
(注:币种为人民币)
第四部分 建筑物估价 一、建筑物估价原则 1.合法原则
合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。房地产估价必须依法进行,即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。
2.公正原则
公正原则是指房地产土地估价师必须站在公正的立场上,遵循房地产价格形成理论及其运动规律,并运用科学方法,实事求是地对待估标的物做出一个客观、科学、合理的估价。
3.最高最佳使用原则
委估房地产,主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上,与土地结为一体构成房地产这一有机整体,所以,也就成为房地产估价的原则。
4.替代原则
委估房地产的价格可以通过市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易案例,进行比较和相异修正后替代待估标的物的价格。
5.估价时点原则
必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价,或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。
二、建筑物估价方法与建筑物估价过程 1.估价方法
根据估价对象的实际情况,选择重置价格折旧法进行估价,折旧方法采用平均年限折 旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格,重新建筑与估价对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上,按建筑物的耐用年限和已使用年限,折旧扣除建筑物已使用的价值,得到建筑物在估价时日的价格。计算公式为:(略)
2.估价过程
(1)计算房屋重置价。
所估价房屋为一栋4层商业楼,框架结构,1985年竣工。根据××××市房产管理局提供的资料,各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表7。
表7 ××××市各类房屋重置价格表
结构种类 | 房屋重置价/(元/m2) | 耐用年限/年 | 残值率 |
框架结构 | 700~1400 | 60~80 | 0 |
房屋重置价=14320×1100=15752000(元)
(2)计算房屋折旧。
年折旧额=15752000×(1-2%)÷60=257283(元)
折旧总额=257283×18=4631094(元)
(3)计算房屋现值。
房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=1112.09(万元)
估价对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84(万元)
第五部分附录
附件1:××××省××××市中级人民法院民事裁定书(××××号)复印件
附件2:国有土地使用证(××××号)复印件
附件3:土地估价机构注册证书复印件
附件4:土地估价师身份证复印件
序号 |
错误内容及原因 |
1 |
估价基准日与估价日期顺序错 |
2 |
地价定义中缺少容积率设定 |
3 |
建筑物价格设定应为估价时点(2003年7月20日)时的价格 |
4 |
缺少估价机构负责人签字 |
5 |
土地登记状况中未说明土地用途 |
6 |
未说明出让起止期限、剩余土地使用年限、出让金额.地价定义中设定年限为38年,无依据 |
7 |
委估土地存在抵押权,特殊说明事项中未说明是否考虑抵押权他项权利的存在对地价的 影响 |
8 |
不应为“建筑物和地上附着物状况”,应为“土地利用状况” |
9 |
土地估价原则中无估价基准日原则 |
10 |
基准地价内涵介绍中缺少对应基准日,2002年1月1日 |
11 |
基准地价取值为1382元/m2 无具体说明 |
12 |
报告中列出商业用地二级地地价修正幅度说明表和修正幅度表,应为商业三级地 |
13 |
基准地价系数修正法中,计算年限修正系数时未说明土地还原利率取值原因 |
14 |
基准地价系数修正法中,基准日修正系数取值缺乏依据(报告中仅有至2003年6月20日地 价指数,无2003年7月20日地价指数) |
15 |
容积率修正系数取值错误 |
16 |
比较案例3用途为商住,与待估土地及案例1、2不同,未修正也未说明原因 |
17 |
商业用地市场比较法中无产业集聚规模一项 |
18 |
市场比较法中,待估土地的价格类型为破产清算,与3个比较案例不同,应予修正 |
19 |
市场比较法中土地使用年限未修正 |
20 |
案例3面积形状修正,修正方向错误 |
21 |
根据《规程》,容积率修正不应以待估土地为基础进行修正 |
22 |
市场比较法中比较案例3基础设施条件修正系数错误 |
23 |
比较案例1临街状况与待估土地不同,未修正 |
24 |
市场比较法中比准价格确定采用加权平均值,缺少相应说明 |
25 |
地价结果的总地价未大写 |
26 |
房屋重置价取1100元/m2.应说明依据 |
27 |
房屋价值计算时,耐用年限应考虑委估土地的地上建筑物实际使用情况及剩余土地使用年 限确定,本报告房屋已使用年限18年,还可使用38年,则折旧年限为56年,而不是60年 |
28 |
因折旧年限即房屋可使用年限小于房屋耐用年限,应加速折旧,故残值率应为零 |
29 |
第五部分应为“附件”,而非附录 |
30 |
附件缺房屋所有权证书复印件 |
31 |
缺少土地估价师资格证书复印件 |
32 |
缺少估价对象照片 |
33 |
缺少他项权利证书复印件 |