二、报告判读题1. 下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后指出下面技术报告中的错误。
估价对象为一宗10000m
2的“七通一平”用地,土地使用权出让时间为2006年3月1日,土地使用权出让年限为50年,容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共18层;其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000m
2(含独立使用的车棚300m
2),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m
2。工程自2006年9月1日开工,预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。
(一)房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
(二)建筑安装工程费为1100元/m
2,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
(三)商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为10%。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m
2,运营费用率为24%。
(四)商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/m
2,建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/m
2;剩余的10%会在建成一年半后售出,平均价格为2900元/m
2,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
(五)房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选)。
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m
2)
住宅总面积=50000-9000=41000(m
2)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入一月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m
2)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m
2)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%/6×[1-1/(1+8%)
47]×1/(1+8%)
2.5=4118.45(元/m
2)
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值。
住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)
2.5+60%×2800/(1+12%)
3+10%×2900/(1+12%)
3.5]=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
2.扣除项目
(1)建安工程费用。
建安工程费用=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)
(2)专业及管理费用。
专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额。
11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)
(4)销售利润。
11910.67×20%=2382.13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费。
V×4%=0.04V
3.总地价
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74(万元)
存在的错误如下。
1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错,应为12%。
410.4/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+12%)×25=3760.52(元/m2)
2.商铺开发后的总价值计算时,应扣除300m2独立车棚的面积。
商铺开发完成后的总价值:4118.45×8700=3583105(万元)
3.在计算2006年9月1目总地价的扣除项目中,不应包括销售利润。
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25(万元)
2. 下面为某土地估价技术报告的估价部分,请指出错误。
第三部分 土地估价
一、土地估价原则 本次估价过程中,遵循的主要原则如下。
1.最有效使用原则(略)
2.供需原则(略)
3.变动原则(略)
4.协调原则(略)
5.综合分析原则(略)
6.多种估价方法相结合的原则(略)
总之,在估价过程中,要按照国家、地方有关规定,遵守客观、公正、科学、合法的总原则
进行土地价格估价,做到估价过程合理,估价方法科学,估价结果准确。
二、土地估价方法及土地估价过程
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应遵照《地价估价的技术规程》,根据当地地产市场发育状况,并结合土地估价师收集的有关资料、待估土地的具体条件、用地性质及估价目的等,选择估价方法。
由于待估土地在《×××市区土地级别与基准地价更新工作报告》覆盖范围内,因此,可选用基准地价系数修正法;通过收集来的资料分析,由于估价对象为工业用地,所在区域近年来有征地标准可参考,因此,可选用成本逼近法进行估价。
综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法对待估土地进行估价。(注:估价基准日为2012年6月30日)
待估土地估价过程如下。
(一)基准地价系数修正法
1.基准地价成果介绍及内涵
根据×××市2008年公布实施的《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》,不同用途的基准地价参见表1。
表1 ×××市区级别基准地价表 (单位:元/m
2)
土地级别 | 商业用地 | 住宅用地 | 工业用地 |
一级 | 2489 | 1445 | 688 |
二级 | 1874 | 1218 | 546 |
三级 | 1625 | 996 | 448 |
四级 | 1336 | 744 | 312 |
五级 | 772 | 577 | |
六级 | 543 | 453 | |
所谓基准地价系数修正法,是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等估价成果,按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。
依据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)(GB/T18508—2001)与《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》,其基准地价系数修正法估价土地地价的计算公式为
基准地价系数修正法估价的土地地价(基准地价设定开发程度下的土地地价)=基准地价×K
1×K
2×K
3×…×(1+∑K
i)
式中:K
1——基准日修正系数;
K
2——土地使用年限修正系数;
K
3——土地形状修正系数;
∑K
i——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。
如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异,则需进行开发程度的修正,才能得到估价设定估价对象开发程度条件下的土地地价,故
设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度下的土地地价+开发程度修正值
2.确定估价对象的土地级别及基准地价
估价对象位于×××市市区内,根据×××市市区土地级别图,确定估价对象所在土地级别和基准地价,本次参照工业三级用地基准地价为448元/m
2,具体见表3-1-1。
3.确定基准日修正系数(K
1)
×××市市区基准地价基准日为2007年12月31日,近段时间该区域工业地价稳中有升,上升幅度在10%~20%之间,本次估价确定待估土地基准日修正系数为K
1=1.15。
4.确定土地使用权年限修正系数(K
2)
K
2=[1-1/(1+r)
m]/[1-1/(1+r)
n]
式中:K
2——土地使用年限修正系数;
r——土地还原率7%;
m——估价对象设定使用年限;
n——基准地价设定土地使用年限。
由于基准地价设定土地使用年限为工业用地最高使用年限50年,本次估价估价对象剩余使用年限为43.73年,故土地使用年限修正系数K
2=0.9814。
5.确定土地形状修正系数(K
3)
土地形状规则与否,对土地的最有效利用有一定的影响,并会导致土地价值产生差异,因此,需对土地形状进行修正。依据2008年公布实施的《邢台市区土地级别与基准地价更新结果报告》,制定土地形状修正系数表(见表2)。
表2 待估土地形状修正系数表 用途 | 形状规则,长 方形或矩形,利 用方便 | 形状较规则, 近似长方形、矩 形,利用较方便 | 较规则梯形、 多边形.利用 一般 | 不规则多边 形,利用有一定 困难 | 形状极不规则, 三角形、条形等,利 用困难 |
工业 | 1 | 1~0.95 | 0.95~0.90 | 0.90~0.85 | <0.85 |
待估土地形状为较规则多边形,利用较方便,确定土地形状修正系数K
3=0.98。
6.确定开发程度修正系数(K
4)
开发程度修正系数(K
4)见表3。
表3 开发程度差异系调整表 项目 | 高配置水平(成体系) | 中配置水平(主干通过) | 低配置水平(接近主干) |
系数(+%) | 开发情况 | 系数/(%) | 开发情况 | 系数/(-%) | 开发情况 |
通路 | 3~6 | 路网密度大,道路 等级高,路况质量 优,通达度高,达到 规划设计标准 | 0 | 通达度一般,能满 足通达需要,有主次 干道路通过,路况质 量一般 | 3~6 | 区域内道路 少或仅有支 路,路况差,远 离主干道路 |
通电 | 2~3 | 建有变电站,通过 地下电缆输送电源, 电力供应充分 | 0 | 有架空输电线路 经过,接电方便,电 力基本能满足需求 | 2~3 | 远离输电 线路,接电不 方便 |
通信 | 1~2 | 地埋通信光缆,通 信方便、快捷,电话 装机容量充足,达到 规划设计标准 | 0 | 有主要架空电缆 通过,接线方便 | 1~2 | 与电缆有 一定距离,可 接线,但不 方便 |
供水 | 1~3 | 靠近水厂,供水系统 呈循环状,供水保证率 极高能满足要求,达到 规划设计标准 | 0 | 有市政供水主管 道通畅,管径能满足 日常需要,用水条件 基本便利 | 1~3 | 远离供水 主管道,可连 接,但不方便 或保证率低 |
排水 | 2~4 | 雨污分流,砼管通 排放,截面大,路面 双排,通畅度极高。 达到规划设计标准 | 0 | 雨污分流路面单 排或雨污合流晴沟 排放截面大,排水通 畅,基本能满足需求 | 2~4 | 雨污合流暗 沟排放,截面 小,路面单排, 排水条件差,遇 大雨排放不及 |
供暖 | 1~3 | 邻市政供暖主管 道,留有接口,易接 通,保证率高 | 0 | 区域内有主管通 过,距离不远,可 连接 | 1~3 | 远离供暖 主管道,可连 接,但不方便 |
供气 | 1~3 | 邻市政供气主管 道,留有接口,易接 通,保证率高 | 0 | 区域内有市政主 管通过,距离不远, 可连接 | 1~3 | 远离供气 主管道,可连 接,但不方便 |
平整 | 1~2 | 地面平整,大部分 硬化,易利用 | 0 | 地面基本平整,基 本可以利用 | 1~2 | 地面无大起 伏,需经过简 单平整 |
|
待估土地所在区域设定土地开发程度为土地红线外“七通”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气)及土地内场地平整。通路:北临混合型主干道中兴西大街,道路通达度高,修正+5%;通电:通过地下电缆输送电源,电力供应充分,修正+2%;通信:地埋通信光缆,通信方便快捷,修正+2%;供水:有市政供水主管道通过,管径能满足日常需求,修正0;排水:雨污分流,砼管排放,截面大,路面双排,修正+3%;供暖:紧邻市政供暖主管道,留有接口,易接通,保证率高,修正+2%;供气:紧邻市政供气主管道,留有接口,易接通,保证率高,修正+2%;平整:地面平整,大部分硬化,易利用,修正+2%。据此,待估土地整体土地开发程度修正为
K
4=150×(1+5%+2%+2%+0+3%+2%+2%+2%)-100=77.00(元/m
2)
7.计算基准地价设定开发程度条件下的土地地价
因本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异,则需进行开发程度的修正,才能得到估价对象设定开发程度条件下的土地地价,故
设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度条件下的土地地价+开发程度修正值,经以上分析,可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格:
基准地价设定开发程度条件下的土地地价=基准地价×K
1×K
2×K
3×(1+K
i)×K
4=448×1.15×0.9814×0.98×77.00=626.27(元/m
2)
(二)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
3.土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析,该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)等费税。
1)土地取得费
土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用,包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费。估价对象所在区域位于一级区片价范围之内,一级区片价为18.9175万元/亩左右,故征地费取18.9175万元/亩(即283.76元/m
2)。
青苗及地上物补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿,类似地租中所包含的投资补偿部分。参照当地类似土地一季度的青苗及地上物补偿费,约为500~1500元/亩,本次估价取1500元/亩(即2.25元/m
2)。
故确定估价对象土地取得费为286.01元/m
2。
2)相关税费
(1)征地管理费。
(2)耕地占用税。
(3)造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)。
(4)不可预见费。
不可预见费=土地取得费×10%=286.01×10%=28.60(元/m
2)
相关税费=A+B+C+D=73.60(元/m
2)
土地取得费及相关税费合计=(1)+(2)=359.61(元/m
2)
2.土地开发费
根据委托方提供的资料和土地估价师实地勘察,待估土地所在区域土地开发程度为“七通一平”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气及土地内场地平整),根据×××市国土资源局提供的资料,市区的土地开发费用标准为60~150元/m
2,其中“七通一平”的开发费为150元/m
2。鉴于待估土地开发程度的具体情况,确定此次估价的土地开发费为177元/m
2。
3.投资利息
根据估价对象的开发程度和开发规模,设定土地开发周期为1年,投资利息率按估价
基准日中国人民银行公布的短期贷款(6个月至1年)利息率66.56%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入,开发费用在开发期内均匀投入,故
投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.56%+土地开发费×开发周期×1/2×6.56%=29.40(元/m
2)
4.投资利润
本次估价取土地开发的投资利润率为10%,则投资利润为
投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息)×利润率
5.土地增值收益
当前土地增值收益按成本价格的15%计。
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利润)×15%=88.98(元/m
2)
6.区位修正
待估土地位于市区西部工业三级用地范围内,根据其所在区域的区位条件,综合确定待估土地的区位修正系数为1.0885。
7.土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式,将上述1~5项相加,再乘以区位修正系数即得土地使用权价格为774.57元/m
2。
存在的错误如下。
1.估价原则中缺乏替代原则。
2.来说明基准地价内涵。
3.基准地价基准日距估价基准日较远,未说明基准地价是否还在有效期内。
4.未说明还原利率的来源。
5.未说明个别因素和区域因素修正。
6.基准地价修正系数法计算结果错误。
7.成本法公式中没有包括土地取得税费。
8.土地取得费中未说明征地区片价的依据。
9.土地开发费为177元/m2依据不足,没有说明和150元/m2的差异在哪里。
10.利润率确定无依据。
11.计算开发利润的基数不应包含利息。
12.土地增值收益的基数应当包括利息。
13.土地增值收益率的确定无依据。
14.成本法计算出的地价为无限年限的土地价格,应进行年限修正。
3. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后指出错误并说明原因。
第一部分 总述 一、土地估价项目名称 ×××公司位于×××区×××路×××号用地地价估价。
二、委托方(略)
三、受托方(略)
四、土地估价对象 估价对象为×××公司位于×××市×××区×××路×××号营业楼用地,面积595.58m
2。
五、土地估价目的 本次估价是为委托方提供该土地的土地使用权价格,为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、土地估价依据 (1)《土地管理法》。
(2)《城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。
(6)×××省关于土地管理的法律、法规。
(7)估价委托书。
(8)估价对象的房屋所有权证。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、地价定义 估价对象作为商业用地,在容积率为4.9,开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下,于估价基准目的40年限的土地价格。
八、土地估价基准日。 1999年12月31日。
九、土地估价日期。 1999年12月30日至2000年1月10日。
十、土地估价结果。 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上,依据科学的估价程序,确定估价结果为:
委估土地面积:595.58m
2;
单位面积地价:4485.25元/m
2;
总地价:2671325元。
大写:(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十一、需要特别说明的事项 (1)本报告估价结果为估价基准日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格,若条件发生改变,则本结果应做相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务,如用作其他目的,其价格应做相应调整。
十二、土地估价师(略)
十三、土地估价机构(略) 2000年1月10日
第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1.土地位置状况
估价对象位于×××市×××区×××路×××号,土地证号为×××国用(×××)字第×××号,土地面积为595.58m
2,东至×××路、南至×××、西至××××、北至××××,土地号为××××。
2.土地权利状况
估价对象是×××公司以划拨方式取得的国有土地使用权,土地所有权属国家。×××公司拟以出让方式取得该土地40年限商业用途的土地使用权后,转让出售该房地产。获得出让土地使用权后,其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3.建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物,现用于商业经营和办公,建筑面积2914.5m
2,有效使用率80
%。
二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
第三部分 土地估价
一、土地估价原则 1.最有效利用原则(略)
2.贡献原则(略)
3.变动原则(略)
4.合法原则(略)
二、土地估价方法与土地估价过程 (一)估价方法的选择
土地估价师通过现场勘察,在认真分析调查收集资料的基础上,遵循估价原则,确定采用收益还原法、市场比较法评估待估土地地价。
(二)估价过程
1.收益还原法
1)计算估价对象总楼价
计算公式为
P=a/r×[1-1/(1+r)
n]
式中:P——总楼价;
a——房地年纯收益,其参数通过房地的正常租金水平测得;
r——综合还原率;
n——房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年,经现场查勘,该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m
2,残值率为0。
根据土地估价师现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》,确定本次估价对象地上建筑物于估价基准日为基本完好房,成新率为75%。
2)确定客观租金
采用市场比较法确定客观租金。
(1)选择比较案例。
根据收集的市场资料进行筛选,选取以下三个房地出租案例,详见《房地出租比较案例基本情况一览表》。(略)
(2)租金影响因素修正。(略)
(3)客观租金的计算及确定。
比准价格A=243.60(元/m
2)
比准价格B=233.40(元/m
2)
比准价格C=249.09(元/m
2)
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金,即
客观租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03(元/m
2)
3)计算房地总收益
年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15(元)
4)计算年总费用
(1)管理费。
根据调查了解,当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%,即
房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51(元)
(2)维修费。
根据×××市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%,即
房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×2%=40803(元)
(3)保险费。
根据调查,市区房屋保险费率为房屋现值的2‰,即
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060(元)
(4)房屋年折旧额。
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50(元)
(5)租金损失。
根据调查,房屋出租租金损失一般为半月租金,即
租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21(元)
年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=118308.22(元)
5)房地年纯收益
房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93(元)
6)确定综合还原率
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
7)计算总楼价
P=a/r×[1-1/(1+r)
n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)
45]=4398900.39(元)
8)房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112(元)
9)总地价
总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39(元)
2.市场比较法
1)选择房地出售案例
土地估价师对收集的多宗交易案例进行比较分析后,选择了3宗交易案例作为比较案例,基本情况见下表。
基本情况 | 估价对象 | 案例A | 案例B | 案例C |
交易方式 | 买卖 | 买卖 | 买卖 | 买卖 |
交易时间 | 1999年12月 | 1999年3月 | 1998年9月 | 1999年12月 |
交易价格(万元) | 2.60 | 275 | | |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
土地使用年限 | 40年 | 40年 | 40年 | 40矩 |
土地用途 | 商业 | 商业 | 商业 | 商业 |
用地面积/m2 | 651.67 | 49.6 | 385 | 442 |
容积率 | 4.90 | 4.75 | 4.80 | 4.90 |
建筑面积/m2 | 2914.5 | 2356 | 1848 | 2187.9 |
重置单价/(元/m2) | 680 | 580 | 600 | 580 |
成新率/(%) | 75 | 80 | 75 | 70 |
2)房屋占地地价计算
(1)房屋现值计算。
房屋现值=房屋重置价×成新率
案例A房屋现值=580×2356×80%=1093184(元)
案例B房屋现值=600×1848×75%=831600(元)
案例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40(元)
(2)案例地价计算。
据调查,房屋买卖中,卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%,则
单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积
案例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496=3514.75(元/m
2)
案例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385=4019(元/m
2)
案例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442=3683.17(元/m
2)
(3)比较因素条件指数。
分别将估价对象和比较案例的各比较因素对比分析,确定相应的条件指数,见下表。
比较因素 | 估价对象 | 比较案例A | 比较案例B | 比较案例C |
地价指数 | 110 | 105 | 100 | 108 |
商业繁华程度 | 100 | 100 | 100 | 96 |
交通条件 | 100 | 97 | 100 | 101 |
临街宽度 | 100 | 98 | 96 | 95 |
临街深度 | 100 | 103 | 108 | 100 |
(4)比较因素修正系数。
根据已得到的各比较因素条件指数,计算各比较因素的地价修正系数,见下表。
比较因素 | 比较案例A | 比较案例B | 比较案例C |
交易基准日修正 | 110/105 | 110/100 | 110/108 |
商业繁华程度 | 100/94 | 100/100 | 100/96 |
交通条件 | 100/97 | 100/100 | 100/101 |
临街宽度 | 100/98 | 100/96 | 100/95 |
临街深度 | 100/103 | 100/108 | 100/100 |
(5)计算比准价格。
将交易案例中的地价和估价对象与比较案例因素修正系数代入计算公式,则
比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103=4000.69(元/m
2)
比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108=4264.22(元/m
2)
比准价格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100=4503.27(元/m
2)
通过对上述三个比准价格分析比较,确定土地单位面积地价为4264.22元/m
2。
三、地价的确定
土地估价师鉴于估价对象特定目的,认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果,即
单位面积地价=4816.80×0.44+4264.22×0.6=4485.25(元/m
2)
楼面地价=4485.25÷4.9=915.36(元/m
2)
总地价=4485.25×595.58=2671325(元)(取整)
第四部分 附件
附件1.估价对象土地图
附件2.土地估价机构资质证书
附件3.土地估价师资格证书
附件4.估价对象照片
附件5.委托估价协议书
存在的主要错误及其原因如下。
1.估价依据中,缺少估价对象土地证书或权属证明。
2.估价依据中,“×××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统,未说明与本次估价有关的法律、法规是哪些。
3.估价定义中,未说明是什么权利的土地价格。
4.估价结果中,缺少楼面地价。
5.缺少估价结果一览表。
6.需要特别说明的事项中,缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
7.土地位置状况中,缺少土地用途、土地级别的描述。
8.土地权利状况中,缺少他项权利状况的描述。
9.建筑物状况描述不详。
10.地价影响因素分析中,缺少一般因素的描述。
11.估价原则中,缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12.未说明估价方法选择的依据。
13.收益还原法中,租金与价格概念混淆,“比准价格”应为“比准租金”。
14.未说明客观租金计算方法的选择依据。
15.折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年,应为已使用年限加上尚可使用年限。
16.出租总费用中漏计税费项目。
17.未说明综合还原率确定的过程及依据。
18.总楼价计算中的使用年限(n)应为土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年。
19.收益还原法估价结果无单位地价。
20.市场比较法的基本情况表中,估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。
21.市场比较法中,缺少比较因素选择的程序。
22.比较因素中还应有容积率等的修正。
23.未说明地价指数的来源依据。
24.估价对象与比较案例C的交易时间相同,但确定的地价指数不一致。
25.未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
26.地价的确定中,描述是采用两种方法估价结果的算术平均数,实际计算则采用的是加权平均数。
27.地价的确定中,估价结果无大写。
28.缺少估价对象房屋产权证。
29.缺少估价对象位置示意图。
30.缺少估价机构工商营业执照。
31.报告的文字描述不够规范,如“可比案例”、“房屋占地地价”等提法不规范,以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍,而在收益还原法中做较多的描述。